Chtěli byste dát svému nájemci výpověď? Platná bude jen při dodržení správného postupu

Chtěli byste dát svému nájemci výpověď? Platná bude jen při dodržení správného postupu

Foto: 123rf.com

Pronajímáte byt a rozhodli jste se dát svému nájemci výpověď? Nebude to tak snadné, jak si v prvních chvílích myslíme. Zákon přesně nestanoví, jaké důvody mohou být důvodem pro výpověď z nájmu bytu. Platí však, že je vždy zapotřebí ve výpovědi důvody dostatečně určitě popsat. Nájemci musí být z obsahu výpovědi známo, co konkrétně je podle pronajímatele důvodem k výpovědi. Které důvody obstojí a kdy se pouštíme na tenký led a náš nájemce může vznést námitky a navrhnout přezkoumání?.

Každý případ výpovědi je zapotřebí hodnotit individuálně

Výpověď z nájmu musí ze zákona být vždy dána písemně, musí obsahovat řádné odůvodnění a také poučení nájemci o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. „Možné důvody výpovědi jsou zákonem záměrně formulovány relativně neurčitě, takže každý případ výpovědi je zapotřebí hodnotit vždy individuálně s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem,“ upozorňuje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu, a dodává: „Platí však, že je vždy zapotřebí ve výpovědi důvody dostatečně určitě popsat. Nájemci musí být z obsahu výpovědi známo, co konkrétně je podle pronajímatele důvodem k výpovědi. A uvedené důvody musí být přezkoumatelné.“

Nebyla-li mezi pronajímatelem a nájemcem sjednána delší výpovědní doba, činí tři měsíce a běží od doručení výpovědi z nájmu bytu. Kratší než zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní dobu nelze ve vztahu k nájemci sjednat.

Hrubé porušení povinností nebo trestný čin

Prvním zákonným důvodem k výpovědi je hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájmu. „To může být například nesplnění povinnosti oznámit pronajímateli změnu počtu osob užívajících byt nebo trvalé porušování povinnosti umožnit pronajímateli kontrolu stavu pronajatého bytu,“ uvádí Zelený.

Dalším důvodem k výpovědi z nájmu bytu je odsouzení nájemce za spáchání trestného činu proti pronajímateli, členu domácnosti pronajímatele nebo osobě, která bydlí v domě, kde se nachází pronajatý byt, případně proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu v případě, že dalšímu užívání brání potřeba naložit s bytovým domem nebo bytem ve veřejném zájmu tak, že jej nebude možné vůbec užívat. „Pod tímto bodem se mohou ukrývat případy, kdy příslušný stavební úřad trvale zakáže další užívání domu nebo bytu k bydlení z důvodu havarijního stavu nebo ohledně domu bude vydáno rozhodnutí o odstranění stavby,“ vysvětluje Zelený.

Zvláštní kategorii důvodů výpovědi tvoří případy, kdy pronajímatel potřebuje uvolnit byt pro sebe, manžela nebo příbuzného. „Pronajímatel může dát nájemci výpověď tehdy, pokud se rozvádí nebo se již rozvedl a on sám nebo jeho manželka hodlá z tohoto důvodu opustit rodinnou domácnost. Přitom je zapotřebí, aby návrh na rozvod manželství byl alespoň podán u soudu,“ uvádí Zelený a dodává: „Pronajímatel dále může dát nájemci výpověď tehdy, pokud potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v přímé linii nebo vedlejší linii v druhém stupni. Pokud pronajímatel do jednoho měsíce od vyklizení bytu nájemcem nevyužije byt pro své potřeby či potřeby manžela nebo příbuzného, je povinen byt znovu pronajmout původnímu nájemci nebo mu nahradit škodu.“

Pronajímatel ale může dát nájemci výpověď i z jiných obdobně závažných důvodů. Zákon přesně nestanoví, jaké jiné závažné důvody mohou být důvodem výpovědi. Každý jednotlivý případ výpovědi proto bude zapotřebí opět posuzovat podle konkrétních okolností. „Přestože tak zákon výslovně nestanoví, lze si například jako důvod k výpovědi představit situaci, kdy původně sociálně potřebný nájemce získal do nájmu za zvýhodněných podmínek obecní byt, který však následně přestal bez vážného důvodu trvale užívat k vlastnímu bydlení,“ vysvětluje Zelený.

Výpověď i bez výpovědní doby

Ve výjimečných případech zvlášť závažného porušení povinností nájemcem mu může dát pronajímatel výpověď i bez výpovědní doby. To platí zejména tehdy, nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Před podáním takové výpovědi je však pronajímatel povinen předem vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, případně odstranil protiprávní stav.

Autor: dTest