​Dobrá smlouva – alfa i omega nájmu bytu

​Dobrá smlouva – alfa i omega nájmu bytu

Je nesmysl předpokládat, že byste pronajali byt někomu, kdo ve vás již při první schůzce nebudil důvěru. Přesto se stále obejvují desítky, stovky případů, kdy se ze zdánlivě seriózního nájemce změnil v někoho, s kým jsou nyní jen problémy. Řešení je ale obtížnější, než jste si představovali. Kde se stala chyba? V naprosté většině případů je na vině nevhodně sepsaná smlouva o nájmu bytu.

S jakými problémy se setkáváme nejčastěji?

Nájemné není placeno řádně a včas. Při skončení nájmu není byt odevzdán ve stavu, v jakém byl předán s přihlédnutím k běžnému opotřebení. V bytě se běžně zdržuje více osob, než je ve smlouvě uvedeno. Vymáhat nápravu, pokud ve smlouvě o nájmu bytu nejsou jasně stanoveny podmínky, je pak obtížné – nebo spíše nemožné.

Co můžeme do smlouvy zahrnout a co již nikoliv?

Předejít pozdějším problémům je možné dobře sepsanou smlouvou o nájmu bytu, která v takovém případě hraje nezastupitelnou úlohu. Je potřeba však říct hned v úvodu, že právní úprava nájemní smlouvy je ve vztahu k pronajímateli poměrně přísná a obecně poskytuje jen omezený prostor si vydobýt něco nadstandartního. V této souvislosti připomeňme například § 2235 NOZ, který říká, že se nepřihlíží k takovým ujednáním, která zkracují nájemcova práva. Dále § 2239 NOZ zakazuje ve smlouvě ukládat nájemci povinnost platit smluvní pokutu pronajímateli nebo ukládat nájemci jinou povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. I přes uvedené však lze nájemní smlouvu sepsat tak, aby bylo posíleno postavení pronajímatele.

Do smlouvy zahrňte všechny osoby i mail

„Pokud víte, že byt bude obýván více osobami, pak se jeví jako vhodné, aby všechny tyto osoby byly uvedeny v nájemní smlouvě jako strana a byly zavázány společně a nerozdílně. Pokud totiž dojde k jakýmkoli problémům, např. při neplacení nájemného nebo je-li byt poškozen, můžete se domáhat svého práva po všech osobách uvedených na straně nájemce,“ doporučuje právník Jan Eisenreich.

Smlouvu dále doporučuje doplnit například i o emailové adresy všech zúčastněných a do smlouvy uvést, že je možné doručovat též prostřednictvím emailu. „Nezřídka se totiž stává, že nájemci opustí poškozený byt, aniž by pronajímateli cokoli řekli, a pak je budete jen těžko hledat a doručovat jim předžalobní výzvu k náhradě újmy.“

Peněžitá jistota – kolik je obvyklé?

Nejpraktičtější věcí, kterou si můžete ve smlouvě o nájmu bytu sjednat, je povinnost nájemce dát pronajímateli peněžitou jistotu. Jak už název napovídá, jedná se o jistotu, že nájemce zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu. „Jistota dle § 2254 NOZ nesmí být vyšší, než je šestinásobek měsíčního nájemného. Máte-li byt vybaven, např. kuchyňskou linkou se spotřebiči či nábytkem, nebo jedná-li se o byt s vyšším standardem, pak je vhodné sjednat jistotu ve výši více měsíčních nájmů. V praxi se však spíše výjimečně setkáváme, že by nájemce byl ochoten přistoupit na jistotu odpovídající více jak třem nájmům,“ konstatuje Jan Eisenreich.

Vyplatí se fotodokumentace bytu i předávací protokol

V případě, že pronajímatel při skončení nájmu přebírá byt, který je poškozen, má právo na náhradu majetkové újmy (škody). Avšak aby bylo možné svůj nárok úspěšně uplatňovat, je potřeba být schopen doložit, že škoda skutečně vznikla, resp. doložit stav bytu při předání na počátku. V takovém případě je potřeba mít dobře a úplně vyplněný předávací protokol s výčtem veškerého vybavení, které se nájemci v bytě přenechává. Samozřejmostí by měla být fotodokumentace bytu k okamžiku předání, která je přílohou takového protokolu. Taktéž je vhodné do protokolu výslovně uvést, že byt je ve smyslu § 2243 NOZ způsobilý k nastěhování a obývání, zejména je bez vad, a že tedy odpovídá ujednáním ve smlouvě.

Aby se váš byt nezměnil v ubytovnu

Máte-li obavy, aby se v bytě určeném například pro čtyřčlennou rodinu neusadilo najednou třeba deset dospělých, pak do smlouvy výslovně uveďte, jaký je nejvyšší přípustný počet osob, které mohou v bytě žít. Pronajímatel má totiž právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Taktéž je vhodné vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového členy do nájemcovy domácnosti. Pro udělení takového souhlasu se pak vyžaduje písemná forma. Souhlas však není potřeba, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy hodného zvláštního zřetele.

Univerzální smlouvy nemusí poskytnout dostatečnou ochranu

„Smlouva o nájmu bytu by měla zakotvit vyrovnaný vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Ve smlouvě je samozřejmě možné upravit i další záležitosti týkající se například podnájmu, úprav a změn v bytě aj. Pozor na univerzální smlouvy, které bývají velmi rámcové. Běžně se na nás obracejí klienti, kteří až v případě problémů zjišťují, že právě ty

to podmínky jejich smlouva o nájmu bytu neobsahuje. Řešení je jistě možné, ale často časově zdlouhavé a ne vždy s požadovaným výsledkem. Podstatně jistější je si vše předem ošetřit v rámci dobré smlouvy o nájmu bytu,“ radí právník Jan Eisenreich

Jan Eisenreich odborník radíAutor článku

Jan Eisenreich je právník, který se specializuje na problematiku společenství vlastníků jednotek, obchodního práva a práva nemovitostí. Spolupracuje se Sdružením českých, moravských a slezských SVJ a portálem www.zmenastanov.cz.

Autor: Jan Eisenreich