Kupujete či prodáváte byt? Co by v kupní smlouvě rozhodně nemělo chybět

Kupujete či prodáváte byt? Co by v kupní smlouvě rozhodně nemělo chybět

Možná prodáváte byt a přemýšlíte, jak připravit kupní smlouvu na jeho prodej. Při přípravě takové smlouvy je třeba dbát na několik věcí, které by mohly zabránit hladkému převodu nemovitosti. Prodávající i kupec samozřejmě chtějí pro sebe ty nejlepší podmínky a podstupovat co nejmenší riziko.

Jaké jsou záruky prodávajícího?

Záruky prodávajícího jsou výslovná ujištění prodávajícího o stavu bytu nebo domu z právního i faktického (technického) hlediska. Kupující dostává takto ujištění například o vybavení moderním zateplením nebo že na domě neváznou žádné pohledávky.

Zájem prodávajícího je pochopitelně prodat nemovitost s co nejmenšími nebo žádnými nadstandardními zárukami a obvyklá je snaha o vyloučení odpovědnosti. Každý prodávající se samozřejmě chce vyhnout jakémukoliv riziku spojeným s přepisem nemovitosti.

Prodávajícím je tak často doporučováno prodat nemovitost takzvaně "jak stojí a leží" a tak předejít rizikům z většiny vad. Ovšem v praxi to není tak jednoduché, neboť sousloví "jak stojí a leží" nemusí mít u jasně vymezené nemovitosti účinek. Lze ho použít spíše u věcí, které nejsou tak jasně vymezené (např. vybavení starého domu).

Podle advokáta a zakladatele projektu Dostupnyadvokat.cz JUDr. Ondřeje Preusse, Ph.D. je otázka sepsání smluvních záruk patrně nejnáročnější úkol právníka v rámci přípravy kupní smlouvy a může obnášet zdlouhavá vyjednávání mezi zájemcem o koupi a prodávajícím.

Kupní smlouva z pohledu kupujícího

Kupujícímu zase záleží na tom, aby na bytu nevázly faktické vady (jako jsou třeba prohnilé podlahy), nebo právní vady (např. jestli byl byt prodán dvakrát a váže se k němu služebnost či nájemní smlouva s problémovým nájemníkem, či případ zástavy na poskytnutou hypotéku).

Kupující by měl trvat na výslovných zárukách. Záruky prodávajícího většinou pokrývají širokou oblast, která se týká:

  • vlastnictví nemovitosti,
  • věcných práv jiných osob či jiného zatížení nemovitosti,
  • skrytých vad,
  • daní a jiných veřejnoprávních poplatků, atd.

  • V praxi se Ondřej Preuss setkal i s případem, kdy prodávající zatajil v bytě problémového nájemníka a jelikož smlouva byla nešťastně formulována, musel si se vzniklou situací poradit nový majitel na svoje náklady, přičemž ho to stálo spoustu starostí. I zde je tedy vhodné se raději s advokátem poradit předem. Náklady jsou pak minimální vůči tomu, co čeká kupujícího se špatně připravenou smlouvu.

    Je také třeba dávat pozor na samotné strany kupní smlouvy. Jestliže byt vlastní manželé, tak by měli smlouvu podepsat oba dva. Také by obě strany měly prohlásit, že jim nehrozí žádná exekuce nebo nejsou v insolvenčním řízení. To by mohlo zabránit snadnému převodu. Vše výše uvedené se samozřejmě týká i převodu družstevního bytu a jeho členského podílu.


    Autor: Redakce Okolobytu.cz