Kupujete či prodáváte byt? Co se od zítřka mění?

Kupujete či prodáváte byt? Co se od zítřka mění?

Foto: 123rf.com

Kupujete – zaplatíte, nezapomenout podat daňové přiznání bude nově povinností kupujícího, hýbat se mohou i ceny bytů. To vše s sebou přináší novela daně z nabytí nemovité věci, která nabývá účinnosti 1.11.2016. Daň bude nově platit kupující, dosud ji hradil prodávající. Co dalšího je důležité vědět?

Po několika letech dohadů a intenzivních diskusí byla v červenci přijata novela zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb., která upravuje problematiku daně z nabytí nemovitých věcí (zákon č. 254/2016 Sb.). S účinností od 1. 11. 2016 tak dochází k zásadní změně v povinnosti úhrady daně z nabytí nemovitých věcí. Od účinnosti novely tedy bude podávat daňové přiznání pouze nabyvatel (kupující). Změna poplatníka daně též umožnila zrušení institutu ručitele daně. O výklad změn jsme požádali

Změna poplatníka daně

Podle uvedeného zákonného opatření senátu ve znění účinném do 31. 10. 2016 platilo, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí byl převodce vlastnického práva k nemovité věci (tj. prodávající nebo dárce). Kupní cena nemovitosti tak zpravidla již tento fakt zohledňovala a zahrnovala v sobě i navýšení o tuto daň, kterou prodávající po realizaci prodeje platil. Vedle toho bylo také možné, aby se strany v souladu s ust. § 1 odst. 1 zákonného opatření ve smlouvě dohodly, že plátcem bude naopak nabyvatel (tj. kupující nebo obdarovaný). V takovém případě se obvykle strany dohodly i na úpravě kupní ceny.

Výše uvedená novela však tuto dvojí možnost ruší a nově výslovně zakotvuje, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Již tedy nebude nadále možné, aby se strany ve smlouvě odchýlily od této úpravy a dohodly se, že například daň zaplatí prodávající. S účinností od 1. 11. 2016 je tedy poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze kupující nebo obdarovaný.

Konec ručení finančnímu úřadu

Novela zákonného opatření senátu se vedle změny v osobě poplatníka z převodce na nabyvatele vypořádává i s problematikou ručení ze strany nabyvatele. Nabyvatel vlastnického práva k nemovitosti totiž doposud v souladu s ust. § 40 odst. 2 zákonného opatření ručil za to, že převodce daň skutečně zaplatí. Tato situace mnohdy vedla k tomu, že pokud prodávající po prodeji nemovitosti daň nezaplatil, měl kupující smůlu a finanční úřad po něm její zaplacení vymáhal. S tím tedy, že se povinnost zaplatit daň nově přenáší na nabyvatele, se zcela vypouští úprava týkající se ručení nabyvatele, neboť již není potřebná.

Jaká úprava se vztahuje na váš převod

Zcela zásadní otázkou pro prodávajícího a kupujícího pak je, zda se právě na jejich transakci použije stará nebo nová právní úprava, tedy zda daň platí prodávající a eventuálně se mohou spolu dohodnout jinak nebo zda daň zaplatí kupující a jakákoli jiná dohoda je vyloučena. Je potřeba uvést, že zákonodárce tuto otázku upravil způsobem pro běžného člověka poměrně těžko srozumitelným.

Novela zákonného opatření senátu v přechodných ustanoveních totiž uvádí, že „Pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se použije zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.“

Co se týče rozhodného dne, od kterého se na danou transakci vztahuje nová právní úprava, pak je jím den vzniku daňové povinnosti. Daňová povinnost vzniká v den, kdy kupující nebo obdarovaný nabyde vlastnické právo k nemovité věci a stane se jejím vlastníkem.

Vlastnické právo k nemovité věci se podle ustanovení § 1105 občanského zákoníku nabývá okamžikem zápisu vlastnictví do katastru nemovitostí. Katastrálnímu úřadu však ze zákona trvá nejméně 21 dní, než povolí vklad vlastnického práva, tedy než zapíše do katastru nemovitostí nového vlastníka. Je třeba si však uvědomit, že podle ust. § 10 katastrálního zákona nastávají právní účinky zápisu k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. To jinými slovy znamená, že katastrální úřad zapíše nabyvatele jako nového vlastníka zpětně ke dni, kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad vlastnického práva.

Podívejme se na příklad z praxe

Prodávající se s kupujícím na začátku října 2016 dohodli, že spolu uzavřou kupní smlouvu na byt. Nějakou dobu jim trvalo, než se připravila smluvní dokumentace. Následně dne 25. 10. 2016 podepsali kupní smlouvu. Tu však až dne 1. 11. 2016 odnesli na příslušný katastrální úřad.

Katastrální úřad ještě ten den vyznačil v katastru nemovitostí u příslušné nemovitosti plombu a nechal plynout lhůtu 20 dní, jak mu nařizuje katastrální zákon. Po uplynutí této lhůty, tedy například 22. listopadu 2016, rozhodl katastrální úřad o povolení vkladu vlastnického práva. V souladu s katastrálním zákonem nastaly účinky zápisu vlastnického práva zpětně ke dni, kdy úřad obdržel návrh, tedy ke dni 1. 11. 2016.

Den 1. 11. 2016 je tedy dnem, kdy se kupující stal vlastníkem nemovitosti a kdy mu tedy vznikla daňová povinnost zaplatit daň. A vzhledem k tomu, že tato povinnost mu vznikla za účinnosti již novelizovaného znění daňových předpisů, je povinen podle tohoto znění také postupovat.

Kdyby totiž prodávající a kupující stihli podat návrh na katastrální úřad ještě v říjnu 2016, vztahovala by se na ně ještě stará právní úprava, podle které by byl poplatníkem prodávající a kupující ručitelem (ledaže by se ve smlouvě dohodli jinak, jak dříve bylo možné).

„Abychom to pro přehlednost shrnuli, tak není důležité, kdy strany podepsaly kupní či darovací smlouvu. Rozhodný je den, kdy byl na katastrální úřad doručen návrh na vklad práva. Zpětně k tomuto dni totiž nabude kupující či obdarovaný vlastnické právo k nemovitosti a k tomu dni mu tedy také vznikne i daňová povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí,“ shrnuje závěrem právního výkladu nejdůležitější změny novely advokát Mgr. Ladislav Drha.

Čtyřprocentní daň z hodnoty nemovitosti se nemění, snazší bude vymahatelnost

Výše daně čtyř procent hodnoty převáděné nemovitosti se nemění. Daňová správa také očekává snížení nedoplatků na dani a lepší vymahatelnost. Nabyvatel nemovitosti je totiž na rozdíl od původního vlastníka více motivován daň přiznat a zaplatit, neboť by mohl v rámci exekuce o nově nabytou nemovitost v krajním případě až přijít. Kupující je totiž pro daňovou správu lépe dohledatelný skrze nově nabytou nemovitost a dále pak převážná většina takto nabytých nemovitostí zpravidla i slouží k bydlení kupujícího.

Změní novela ceny nemovitostí?

Na to, zda novela zlevní byty, se názory makléřů různí. Záležet bude především na poptávce, ale ta již sama o sobě přispívá k vyšším cenám, takže v této oblasti nebude dopad novely, s největší pravděpodobností nikterak výrazný.

Daně z nabytí nemovité věci na straně kupujícího může zvednout ceny některých bytových projektů, a to kvůli větší investici do pozemků. Za jejich převod budou nově muset platit daň právě stavebníci.

Mgr. Ladislava Drha, www.svjpravnik.cz.

Autor: Mgr. Ladislav Drha