Nechcete se podílet na společném splácení úvěru SVJ? Jak to vidí právník?

Nechcete se podílet na společném splácení úvěru SVJ? Jak to vidí právník?

Foto: 123rf.com

Rekonstrukce bytového domu běžně dosahuje mnohamilionových částek. Našetřit si takové peníze je pro většinu SVJ prakticky nemožné. Běžně se tyto rozsáhlé akce financují úvěrem. Ne všichni vlastníci ale musí být s tímto postupem srozuměni. Když jsme na Okolobytu.cz zveřejňovali článek Nechcete se podílet na společném splácení úvěru vašeho SVJ? Okamžitě vyvolal bouřlivou diskusi. Již tehdy jsme slíbili, že s k tématu vrátíme. Nyní slib plníme.

Legislativa je jasná: Za dluhy SVJ ručí každý vlastník

Společenství vlastníků jednotek financují významnější investice do svých domů z nejrůznějších důvodů často právě pomocí úvěru. Ve většině případů mezi vlastníky jednotek panuje shoda na tom, že je potřeba danou investici uskutečnit. Prakticky vždy však mezi vlastníky vznikají neshody v tom, jak financovat takový výdaj. Jedni tvrdí, že se to opraví, až si na to SVJ samo našetří, druzí zase argumentují, že je lepší si vzít úvěr nyní a že taková investice přinese úspory do budoucna.

V souvislosti s tímto se zejména od roku 2014 (pozn.: k 1. 1. 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník) začaly mezi vlastníky množit dotazy, jakým způsobem se vyhnout zákonnému ručení vlastníka jednotky za dluhy SVJ, které vyplývá z ustanovení § 1194 odst. 2 občanského zákoníku. Citované ustanovení totiž uvádí, že „Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech“. V poslední době se objevilo také několik více či méně vhodných rad, jak předcházet situaci, aby vlastník nemusel v případě nesplácení úvěru ze strany SVJ cokoli osobně platit.

Jaké návody zaznívají?

Jako jeden z možných postupů bylo zmiňováno, aby si vlastníci, kteří se nechtějí podílet na splácení budoucího úvěru SVJ z důvodu ručení, nechali do zápisu ze shromáždění zaznamenat, že se zavazují ještě před čerpáním úvěru uhradit z vlastních zdrojů přímo na účet SVJ určitou částku odpovídající jejich podílu. Takto složené finanční prostředky měly být podle názorů některých alespoň částečným krytím těchto vlastníků, kdy toto krytí by spočívalo v tom, že banka po těchto vlastnících jako ručitelích nebude nic požadovat v případě, kdy SVJ nebude úvěr splácet. Zjednodušeně řečeno by vlastníci, kteří se na investici již podíleli a zaslali peníze na účet SVJ, byli vyvázáni z povinnosti platit jakožto ručitel.

Uvedený postup považuji za zcela nevhodný. Takový postup nejen že vůbec nekryje onoho předem platícího vlastníka, ale dokonce jej vystavuje většímu riziku, že bude platit dvakrát. Navíc schopný advokát věřitele dokáže tohoto postupu dobře využít proti samotnému vlastníkovi. Zkrátka rada je jediná – dokud nemusíte nic platit, tak nic neplaťte. Nikomu.

Proč tyto návody neobstojí?

Základním důvodem, proč si výše uvedeným postupem nepomůžete, je fakt, že každý člen SVJ je přímo ze zákona ručitelem za závazky SVJ. Takže ať je v zápisu ze shromáždění uvedeno cokoli, pak tento zápis nikdy nemůže uchránit vlastníka. Zkrátka vlastník bude ručit za dluhy SVJ vždy. Pokud banka tvrdí, že složením peněz máte jako vlastník částečnou jistotu, že po Vás banka nebude alespoň „v prvním kole“ nic chtít, pak se jedná pouze o její prohlášení. Je třeba nezapomínat, že banka má ze zákona právo chtít po každém vlastníku splnění jeho ručitelského závazku. A je tedy jen na ní, zda toto své právo využije či nikoli a zda Vás vyzve, abyste jí plnili.

Dále pokud složíte peněžní prostředky na účet SVJ, pak je vůbec otázkou, z jakého právního důvodu tak činíte (tzn. co to vůbec je za platbu a proč ji činíte právě vy). Každopádně je nesporné, že z hlediska práva tyto prostředky neskládáte z pozice ručitele. Abych uvedené ozřejmil, tak v době, kdy budete posílat peníze na účet SVJ, tak nesporně tak nebudete činit z pozice ručitele – SVJ ještě nic nedluží, a tudíž ještě nemáte povinnost jako ručitel něco hradit. Nicméně v okamžiku, kdy SVJ začne mít závazky po splatnosti, tak pak teprve nastoupí vaše ručitelská povinnost uhradit dluh. Otázka pak bude znít, zda jste po vzniku této povinnosti něco uhradili. Zkrátka na to, co bylo před ručením, se nehraje. Rozhodující je, zda jste plnili v době, kdy jste měli jako ručitel plnit za dlužníka. A pokud jste jako ručitel neplatil, pak vaše povinnost k úhradě bude trvat, ať jste se na investici SVJ podíleli nebo nikoli.

Je potřeba zmínit také jednu praktickou věc – budete-li plnit z titulu ručení, pak tak budete povinen činit vůči věřiteli, tj. posílat peníze na účet věřitele (banky) a nikoli na účet dlužníka (SVJ). I z tohoto je zřejmé, že pokud cokoli uhradíte na účet SVJ, tak nepůjde o plnění povinnosti ručitele.

Je tedy vůbec otázkou, co vlastně získáte tím, když nějakou částku na účet SVJ složíte. Vy jako vlastník nezískáte prakticky vůbec nic. SVJ si nanejvýš díky vám vezme nižší úvěr a v případě nesplácení budete ručit za tento nižší úvěr. Ostatní sousedé Vám zřejmě budou vděční, že jejich povinný díl, který na ně jako na ručitele připadne, se bude vypočítávat z tohoto nižšího základu. Ale to je tak všechno.

Neobstojí ani alternativa – složení částky na účet SVJ

Také jsem zaznamenal modifikaci na uvedený postup – tedy že složíte určitou poměrnou částku na účet SVJ, ale SVJ si vezme úvěr v původně předpokládané výši. Peníze od vás pak na účtu SVJ zůstanou a použijí se až v případě nesplácení úvěru ze strany SVJ. Zkrátka tyto peníze budou na účtu SVJ jakoby v úschově a teprve v případě povinnosti platit coby ručitel za vás SVJ uhradí poměrnou část, resp. až při exekuci se tyto peníze postihnou. Ani tento přístup nic neřeší a navíc je těžko realizovatelný.

Za prvé je potřeba si uvědomit konkrétní mechanismus, jak bude věřitel (banka) postupovat v případě nesplácení úvěru. Nejprve se bude věřitel žalobou domáhat vydání rozsudku, podle kterého bude moct žádat zaplacení dlužné částky po SVJ a jeho ručitelích. Na základě takového rozsudku věřitel následně navrhne výkon rozhodnutí (exekuci). Dojde tedy k tomu, že bude v první řadě postižen účet SVJ. Částka odpovídající výši vymáhané pohledávky včetně jejího příslušenství bude následně odepsána z účtu SVJ. Laicky řečeno veškeré finanční prostředky, které se budou tou dobou nacházet na účtu SVJ, budou odepsány, a to včetně složených peněz vlastníka. Tyto prostředky totiž budou považovány za prostředky náležející přímo SVJ.

Dále pokud pak prostředky na účtu SVJ nebudou dostatečné, nic nebrání věřiteli v tom, aby se exekučně domáhal zaplacení dluhu po ručitelích – vlastnících jednotek. Z praxe advokáta vím, že nejvhodnější je provádět exekuci vůči těm subjektům, u nichž je alespoň nějaký majetek, který lze postihnout. Největší pravděpodobnost, že se podaří něco získat, je logicky právě u těch osob, které byly finančně schopny hned na začátku složit určitou částku. Zkrátka složením peněz na účet SVJ na sebe vlastník jednotky upozorní minimálně v tom smyslu, že u něho lze předpokládat, že disponuje dostatečným majetkem. Pro úplnost připomeňme, že celá věc bude pro věřitele jednodušší v okamžiku, kdy si na rejstříku opatří zápis ze shromáždění, z něhož se dozví, které konkrétní osoby se zavázaly složit finanční prostředky předem.

Technickou otázkou pak je, jakým způsobem vypočítat částku, kterou byste měli složit na účet SVJ, aby to pokrylo váš ručitelský závazek ve správné výši. Postupem času bude totiž dluh SVJ klesat a vy tak budete ručit za čím dál menší dluh, zatímco vaše prostředky na účtu SVJ budou ve stále stejné výši. S tím také souvisí to, jak budou tyto vaše peníze vedeny v účetnictví. Také je otázkou zda budete mít nárok na úroky a v jaké výši vám budou tyto úroky vyplaceny.

Jaké je řešení?

Pokud shrneme uvedené, tak je potřeba mít na paměti, že členové ručí za závazky SVJ přímo ze zákona a této povinnosti se nedá nijak zbavit. Jedinou účinnou radou, jak se vyhnout tomu, abyste nemuseli cokoli platit za úvěr, se kterým nesouhlasíte, je, abyste hlasovali proti. To platí obecně pro jakékoliv téma a svobodná volba rozhodnutí je právo každého člena SVJ. Pži pochybnostech o vhodném řešení je vhodné se obrátit včas na odborníka se žádostí o právní radu.

Nicméně jakmile se SVJ zadluží, pak nastupuje příslušné ustanovení o ručení. V této souvislosti pak už nezbývá než dát jedinou radu – plaťte, až když budete vyzváni.

Autor článku: Mgr. Ladislav Drha, advokát, www.svjpravnik.cz



Autor: Redakce Okolobytu.cz