Nechcete se podílet na společném splácení úvěru vašeho SVJ?

Nechcete se podílet na společném splácení úvěru vašeho SVJ?

Foto: 123rf.com

Plánujete financovat rekonstrukci domu úvěrem? Když jste ale o záměru začali hovořit s členy SVJ, několik z nich vystoupilo s jasným protinázorem. S rekonstrukcí i výší investice souhlasí, ale odmítají se podílet na splácení úvěru. V případě, pokud by SVJ nesplácelo, jsou obavy ze sankcí banky na jejich majetek oprávněné? A zablokuje tento nesouhlas celou rekonstrukci, nebo lze nalézt řešení?

Úvěry jsou většinou bez zajištění, za nesplácení však vlastník opravdu ručí

Většina úvěrů pro SVJ na opravu či rekonstrukci bytového domu je poskytována bez zajištění, pokud průměrná zadluženost na jeden byt nepřesahuje částku 300 000 Kč. V Novém občanském zákoníku je v § 1194, odst. 2 uvedeno: "Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech".

Z pohledu banky to znamená, že díky této zákonné úpravě je jako věřitel ve stejném postavení, jako kdyby svůj úvěr měla zajištěn ručitelskými prohlášeními jednotlivých vlastníků. Pokud by SVJ přestalo úvěr splácet, může banka (prostřednictvím soudu) vymáhat svou pohledávku za SVJ přímo od jednotlivých vlastníků jako ručitelů. To je základní důvod, proč většina bank nepožaduje při úvěrování SVJ žádné zajištění.

Já splácet úvěr nechci

Řada výborů již byla postavena před situaci, kdy někteří z vlastníků s rekonstrukcí i investicí souhlasili, ale na úvěru se podílet nechtějí. Důvod je v jejich případě jasný - již zmiňovaný § 1194 NOZ (Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech) se vztahuje i na ně. Mají tedy obavu, že v případě, kdy SVJ by nebylo schopné svůj úvěr splatit, týkalo by se ručení ze Zákona i jich. Bohužel mají pravdu. Respektive dosud žádný právník neporadil bance ani SVJ uspokojivé řešení, které by tyto vlastníky ze zákonného ručení jednoznačně vyvázalo.

Má vlastník právo, nechtít se na společném úvěru podílet? Odpověď je stručná: Ano. V případě, že se vlastník nechce na úvěru SVJ podílet, vloží své vlastní finanční prostředky (v alikvotní výši investičních nákladů, připadajících na jejich byt), přímo na účet SVJ.

Jakou formou je možné se ze společného závazku vyvázat?

Pojďme se podívat, jak by to vypadalo v praxi. Tento postup sice jednoznačně dotyčné vlastníky nezbavuje jejich zákonné ručitelské povinnosti, ale alespoň minimalizuje nebezpečí, že v případě problémů SVJ se splácením úvěru by věřitel hned do první žaloby zahrnul i tyto vlastníky.

Na shromáždění vlastníků, které schvaluje provedení investiční akce a čerpání úvěru od banky, bude do zápisu usnesení tohoto shromáždění uveden bod, kde budou přesně specifikováni vlastníci, kteří uhradí svůj podíl na investici z vlastních zdrojů přímo na účet SVJ a na splácení úvěru se nebudou podílet. V zápise je nutné přesně specifikovat číslo jednotky, vlastníka, výši jeho podílu na investici a termín, do kterého je povinen peněžní prostředky v dané výši složit na účet SVJ. Takto složené prostředky pak budou použity jako vlastní zdroje SVJ při financování investice resp. požadavek na úvěr bude o tuto částku nižší.

Lepší částečné krytí, než žádné...

"Přesto, že ani toto opatření plně nezbaví předmětné vlastníky zákonné ručitelské povinnosti, je vysoce pravděpodobné, že pokud (v případě nesplácení úvěru SVJ) bude bance touto formou doloženo, kteří vlastníci se na splácení úvěru nepodíleli, pak banka primárně bude nezaplacený závazek SVJ soudně vymáhat jen po těch vlastnících, kteří se na splácení úvěru podíleli," vysvětluje Ing. Ladislav Koucký, specialista na úvěry pro bytová družstva a SVJ z ČSOB a pro úplnost doplňuje i druhý, již o něco méně příznivý scénář:

"Pouze v případě, kdyby se pohledávku banky od na splácení úvěru participujících vlastníků nepodařilo plně uhradit (což je vysoce nepravděpodobné), pak samozřejmě má banka možnost se ve druhém kole soudně domáhat úhrady zbývající části své pohledávky za SVJ i po vlastnících, kteří se na splácení úvěru nepodíleli."

Řešení? Na neplatiče včas

Naprostá většina problémů, které mohou vést k situaci, že SVJ nebude schopné své závazky splácet, pramení z neplatičů. Tady sehrává zásadní roli důslednost a znalost správného postupu. Jestliže zástupci SVJ neplatiče opakovaně upozorňují pouze ústně, v rámci toho, že se denně potkávají u výtahu, je malá pravděpodobnost, že se podaří zjednat náprava. Argument, že je to přece soused, se kterým si tykáte dvacet let, tady nemá místo. Od samého počátku je nutné postupovat oficiální a vždy písemnou formou, protože jenom tak je šance, jak SVJ může dlužné částky vymoci.

V případě, že přece jenom hrozí nějaký problém se splácením úvěru, vždy je dobré informovat banku s předstihem. V těchto situacích je ještě možné najít přijatelné řešení pro obě strany. Banka totiž není realitní kancelář a tedy nehrozí, že v případě první nezaplacené splátky se hned obrátí na soud. Primárně bude každý peněžní ústav hledat spolu s klientem společné řešení problému tak, aby úvěr mohl být nakonec splacen ekonomickou cestou. Naopak dělat mrtvého brouka by se za takové situace mohlo klientovi vymstít.








Autor: Ing. Ladislav Koucký, ČSOB