Pronajímáte byt? Jak si zajistit maximální výnos a eliminovat riziko neplatičů?

Pronajímáte byt? Jak si zajistit maximální výnos a eliminovat riziko neplatičů?

Foto: 123rf.com

Pronájem bytu zní jak lákavá možnost vylepšení rodinného rozpočtu. Ti, kteří již na tuto cestu vykročili, ale ví své. Už jen najít solidního nájemníka se spolehlivou platební morálkou je obtížné. A když se to konečně podaří, nemáte coby pronajímatel zpravidla ještě vyhráno. Zpožděné či neprovedené platby jsou běžné i při jednání se slušnými lidmi a jsou jednou ze stinných stránek tohoto přivýdělku. Jak najít solidního a perspektivního nájemníka?

Největším problémem je platební nekázeň

Pokud vlastníte investiční nemovitost, je ve vašem zájmu dosáhnout dvou cílů: najít dlouhodobého nájemníka a dostávat každý měsíc pravidelnou platbu nájemného. Najít si spolehlivého a slušného zájemce o bydlení je klíčovým předpokladem k tomu, abyste veškeré problémy spojené s výhodným zhodnocováním nemovitosti preventivně snížili na minimum. V situaci, kdy počet notorických neplatičů a dlužníků v prodlení stále narůstá, to není snadný úkol. Jen v České republice má nesplacené závazky každý dvanáctý člověk. Podle sdružení Solus, které se zabývá prevencí předlužování a zvyšováním vymahatelnosti stávajících dluhů, má závazky po splatnosti více než 8 % dospělých lidí. Toto číslo nutí k větší obezřetnosti při hledání.

Riziko neplatičů může dokonce ohrozit výnosy, které jste si pečlivě vypočítali na papíře a již dopředu s nimi též počítáte. Jistému riziku se kvůli lidskému faktoru nelze vyhnout nikdy, protože se nájemníci mohou dostat do těžké životní situace a zůstat v platební neschopnosti, ale je důležité podniknout všechny kroky pro to, abyste riziko platební nekázně maximálně snížili.

Prověřit si nájemníka? To se doslova vyplatí

Spoléhat se na sympatický vzhled a dobré slovo není rozumné, zvláště máte-li bohaté zkušenosti s dlouhodobě neúspěšným obsazováním nájemní nemovitosti. Situace je výrazně problematičtější v krajích s vysokou zadlužeností a nízkými průměrnými příjmy, jako je Ústecký, Karlovarský, Liberecký či Moravskoslezský kraj. Spíše než hledat na vlastní pěst a spoléhat se na vlastní úsudek je lepší obrátit se na realitní společnost. „Riziko neplatičů preventivně snižujeme důkladným prověřováním každého nájemníka. Tyto úkony standardně zahrnují prověření bezdlužnosti a případných exekucí, ale zajímáme se také o trvalé bydliště a stávající zaměstnání. Díky zkušenostem a odborným znalostem dosahujeme průměrně 98% obsazenosti,“ říká David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates International.

Kontrolu dostupných registrů si pochopitelně můžete provést i sami, záleží na tom, na kolik si hodnotíte váš volný čas. "Pronajímáte-li byt za účelem zisku, měli byste se tedy chovat jako jakýkoliv jiný podnikatel. Každá hodina vašeho času, kterou věnujete svému podniku, má svou hodnotu. Jestliže budete hodinu na internetu ověřovat, zda váš budoucí nájemník není v insolvenci, není proti němu vedena exekuce, či nejsou další důvody, proč byste mu neměli byt pronajmout, měli byste si tuto svou hodinu nacenit. A tak postupovat i s dalšími činnostmi, které se budou vztahovat k pronájmu bytu. Tyto částky byste si pak měli zahrnout do kalkulace čistého zisku, který vám pronájem bytu přináší. Na vašem zvážení pak je, zda budete tyto činnosti "platit" ze svého času, nebo si je objednáte," radí ekonom Petr Černý.

Sám sobě správcem - budete to umět?

Pronajímat byt s sebou ponese i povinnosti, srovnatelné se správcem bytového domu. Na začátku vás bude čekat exkurs do právní oblasti, protože jen dobře napsaná nájemní smlouva může být odrazovým můstkem pro správný provoz bytu. Budete se muset popasovat i s účetnictvím, vyúčtováním služeb a energií. Dále si už jenom můžete přát, aby váš nájemce dodržoval dohodnuté podmínky. Jinak se připravte na starosti, ztrátu času, někdy i peněz. To vše zpravidla provází váš požadavek po nápravě, případně ukončení nájemního vztahu. Dobrou zprávou v tomto ohledu je, že všechny tyto činnosti můžete delegovat na jinou osobu. Některé realitní i jiné společnosti, které mají zkušenosti se správnou majetku u bytových domů, začaly tyto komplexní služby nabízet i pro jednotlivce. "Je to logické rozšíření služeb, poskytovaných v rámci správy nemovitostí," potvrzuje David Novotný.

To je pro vlastníky pronajímaných bytů jistě zajímavá informace. Jak říká Kryšpín Bělohlávek, který si byt na pronájem kupoval v předloňském roce, on sám si i za tak krátkou dobu prošel prakticky všemi profesemi. "Stálo mě to nespočet hodin z mého volného času, dohadování s nájemníky a hledání informací na internetu. Každou chybou jsem se poučil a dnes bych už od začátku postupoval lépe - především obezřetněji." Nyní se mu poprvé podařilo, že má jednoho nájemníka více než půl roku. "Jsem upřímně rád za každý další bezproblémový týden," dodává.



Autor: Redakce Okolobytu.cz