SVJ a NOZ aneb poučte se z chyb jiných

Nový občanský zákoník (NOZ) již více než rok zásadně ovlivňuje činnost všech SVJ. Proto jsme se zeptali zástupce banky, která se na úvěrování SVJ dlouhodobě specializuje, jak se v roce 2014 SVJ přizpůsobila nové legislativě a s jakými problémy se při jednání s SVJ o poskytnutí úvěru nejčastěji setkává. Níže uvedené řádky by tedy měly připomenout i ostatním SVJ, kterých chyb je nutné se ve své činnosti vyvarovat.

Schválení realizace investice a přijetí úvěru

Dle NOZ platí, že téměř o všech zásadních věcech se rozhoduje na usnášeníschopném shromáždění vlastníků nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků. Většina SVJ se však stále řídí stanovami, které byly schváleny v předchozích letech a které zpravidla vycházely z tzv. stanov vzorových. V těchto stanovách bylo, zjednodušeně řečeno uvedeno, že o investici, týkající se společných částí domu, jejíž realizací nedojde ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech domu, musí být rozhodnuto na shromáždění vlastníků minimálně 75% všech vlastníků. Pokud tedy SVJ má ve svých platných stanovách uveden tento požadavek a současně je daný požadavek přísnější než stanoví zákon, pak platí, že SVJ se v tomto případě musí řídit tím, co má uvedeno ve svých stanovách! Pokud SVJ takový bod ve svých stanovách nemá, pak samozřejmě platí NOZ a ke schválení stačí nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků. K rozhodnutí o přijetí úvěru pak obvykle stačí schválení nadpoloviční většinou přítomných hlasů, pokud ve stanovách není upraveno jinak – což ze zkušeností banky většinou jinak nebývá. V případě hlasování o přijetí úvěru však NOZ, oproti minulosti, jednoznačně vyžaduje, aby usnesení o schválení přijetí úvěru obsahovalo podmínky, za kterých bude úvěr poskytnut. V praxi to znamená, že schválena by současně vždy měla být alespoň maximální výše úvěru, maximální výše úrokové sazby a doba splatnosti maximálně do určitého data. Aby usnesení shromáždění vlastníků bylo správně zapsáno je vhodné jeho textaci již dopředu konzultovat s odborníky z úvěrující banky. Ti jsou většinou připraveni poskytnout SVJ vzor takového právně čistého usnesení.

Hlasování na základě plných mocí

V roce 2012 byl publikován judikát Nejvyššího soudu ČR (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3399/2010, ze dne 23.5.2012), dle kterého, zjednodušeně řečeno, není možné na shromáždění vlastníků hlasovat na základě plných mocí resp. že není možné, aby vlastník, nepřítomný na shromáždění, zplnomocnil jiného vlastníka, aby na shromáždění hlasoval za něj – pokud taková možnost není uvedena ve stanovách. Je sice pravdou, že většina odborníků na bytové právo nad tímto judikátem nevěřícně kroutila hlavou a současně platí, že v ČR, na rozdíl např. od USA, neplatí precedentní právo, a tudíž ostatní soudy se v obdobných případech předmětným judikátem řídit v zásadě nemusí. Nicméně pokud takový judikát Nejvyššího soudu existuje, nelze vyloučit, že v případě podobné žaloby by se i jiný soud mohl přiklonit ke stejnému výkladu. V této souvislosti je nutné připomenout, že ani NOZ neobsahuje výslovné ustanovení o možnosti vlastníka jednotky se nechat zastoupit na shromáždění vlastníků na základě plné moci. Jak by tedy měla správně postupovat ta SVJ, která často bez využití plných mocí nejsou schopná ani usnášeníschopné shromáždění vlastníků vůbec uskutečnit? Legální cesty existují tři. Buď do nových stanov zahrnout i bod, který hlasování na základě plných mocí umožní. Pokud SVJ ještě nové stanovy přijímat nehodlá pak postačí, když si na shromáždění vlastníků schválí doplnění stávajících stanov o bod toto umožňující. Třetí legální cestu nabízí sám NOZ a touto cestou je rozhodnutí mimo zasedání – mezi SVJ spíše známé jako hlasování korespondenční nebo per rollam.

Rozhodnutí mimo zasedání

Paragrafy 1210 – 1214 NOZ stanoví zásady, kdy lze k rozhodnutí mimo zasedání přistoupit a jak má takové hlasování probíhat. Praxe ukázala, že řada SVJ tyto zásady ignorovala. První zásadou je, že pokud není možnost korespondenčního hlasování obsažena ve stávajících stanovách (což u většiny SVJ není), pak k rozhodnutí mimo zasedání lze přistoupit jen za podmínky, že řádně svolané shromáždění vlastníků nebylo usnášeníschopné. Druhá zásada říká, že mimo zasedání lze rozhodovat pouze o věcech, které byly v programu řádně svolaného shromáždění vlastníků. Třetí důležitou zásadou je, že na rozdíl od hlasování na shromáždění vlastníků, je ke schválení nutný souhlas většiny hlasů všech vlastníků – v případě, kdy stanovy vyžadují souhlas minimálně 75% všech vlastníků, je pak nutné i při tomto způsobu hlasování dosáhnout kvóra, požadovaného stanovami. Sice se říká, že „kde není žalobce, není ani soudce“. Proto je pravděpodobné, že řada SVJ bude i nadále výše uvedená doporučení ignorovat a je dokonce možné, že jim to bude procházet – ale pouze do okamžiku, kdy se některý nespokojený vlastník obrátí na soud nebo dokud SVJ nebude žádat o bankovní úvěr. Členové výboru SVJ by si ale měli uvědomit, že výkon jejich funkce je spojen s přímou hmotnou zodpovědností (§ 159 NOZ) a že přehlížení zákonných ustanovení či veřejně známých judikátů by jim osobně mohlo přinést značné problémy.

Ladislav Koucký, autor je pracovníkem ČSOB

Autor: Redakce Okolobytu.cz