Trh s nemovitostmi zásadně mění NOZ

Nový občanský zákoník (dále jen NOZ), který vstoupil v účinnost k 1. 1. 2014, vedle řady souvisejících a doprovodných právních norem (např. také zcela nový zákon o obchodních korporacích) komplexně mění úpravu soukromoprávních vztahů a má velmi podstatné dopady na právní aspekty nemovitostních transakcí. Jeho uvedení je bezpochyby nejvýraznějším faktorem, ovlivňujícím současný trh s nemovitostmi.

Prostor pro větší vůli obou stran

Souvislostem NOZ a trhu nemovitostí se věnuje i celá kapitola aktuálního vydání Trend Report 2014, kterou již sedmým rokem vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Odborníci napříč trhem uvádějí za největší přínos rekodifikace flexibilnější právní úpravu. NOZ zavádí prioritu výkladu smluvních ujednání, který vede k platnosti. Opouští se tak dosud často preferovaný formalistický výklad, který spíše směřoval k neplatnosti smluv a jiných jednání. Nová právní úprava především ponechává na vůli stran upravit si své poměry odchylně od znění NOZ, pokud to zákon výslovně nezakazuje.

Nové právní instituty

Nejdůležitější změnou nové právní úpravy je pak skutečnost, že stavba se stává součástí pozemku, dochází k znovuobnovení institutu práva stavby, zápis v katastru nemovitostí má přednost před skutečným stavem věcí a zcela nově je upraven nájem. NOZ přináší také celou řadu nových právních institutů, například zásadu materiální publicity zápisů v katastru nemovitostí, možnost zřízení zákazu zcizení a zatížení nemovitostí jako práva věcného, možnost postoupení celé smlouvy, pacht, přídatné spoluvlastnictví, výměnek, rozhrady, výprosu, služebnosti, výhradu přednostního pořadí atd.

Práva a povinnosti více upraveny ve smlouvách

Podle JUDr. Gabriela Achoura povede posílení zásady dispozitivnosti právních jednání pravděpodobně k výraznější potřebě smluvních stran upravit si svá práva a povinnosti přímo ve smlouvě a nespoléhat se na znění zákona, které je mnohdy nejasné nebo umožňující široký výklad. Zároveň s tím bude také nezbytné vylučovat řadu ustanovení NOZ jinak aplikovatelných na vznikající právní vztahy, což povede k dalším a dalším smluvním ujednáním, jejichž smysl může mít dramatický dopad do právního a ekonomického postavení smluvních stran. Nelze také nezmínit negativní dopady nové úpravy okamžitě aplikovatelné na stávající nájemní smlouvy, které výrazným způsobem již nyní zasahují do  původních smluv mezi nájemcem a pronajímatelem.  Zprvu lze proto spíše očekávat mírně negativní dopady nové právní úpravy v podobě vyšší právní nejistoty. V dlouhodobějším horizontu (po odstranění nejasností a některých legislativních chyb nové právní úpravy) lze očekávat naopak dopady pozitivní.

Autor: Redakce Okolobytu.cz