Zvíře v bytě – pro jednoho radost, pro souseda peklo?

Zvíře v bytě – pro jednoho radost, pro souseda peklo?

Foto: 123rf.com

Pes, kočka, papoušek – těžko bychom hledali bytový dům, kde bychom ani v jediném bytě některého z našich zvířecích přátel nenašli. V rámci bytového domu se ale jejich majitelé mohou dostat do střetu s ostatními obyvateli domu. Které situace patří mezi nejvíce diskutované a především – jak je řešit?

Zvíře v bytě nelze zakázat

Co o chovu drobných domácích zvířat v bytě najdeme v legislativě? Zde došlo v souvislosti s Novým občanským zákoníkem ke změně, kdy nyní výslovně povoluje nájemci mít a chovat v bytě zvíře. Toto právo nelze omezit ani vyloučit v nájemní smlouvě mezi nájemcem a pronajímatelem. Jak upozorňuje advokát Ondřej Preuss z webu dostupnyadvokat.cz: „I kdyby takové omezení nájemní smlouva obsahovala a nájemce zákaz chovu zvířete porušil, nemohl by ho pronajímatel sankcionovat a zákaz jakkoliv vynucovat. Pronajímateli nezbude než chov zvířete ve svém bytě a domě strpět.“

Toto pravidlo se uplatní bezezbytku i na byty družstevní, respektive byty ve vlastnictví bytových družstev, protože i zde se jedná o nájemní bydlení členů bytového družstva. Stanovy družstva tedy nesmí takový zákaz obsahovat, upozorňuje advokát Ondřej Preuss: „Přesto se ale na našem webu množí dotazy ohledně družstev, která zákaz nebo určitá omezení chovu domácích zvířat do svých stanov zahrnují.“ Takové zákazy ale nejsou právně podložené a majitele zvířat nelze jakkoliv postihovat, ani zákaz chovu vymáhat. Stejná situace platí i pro SVJ.

Pronajímáte byt? Zůstává vám právo kontroly

Ani v případě pronájmu bytu nemůžete v rámci nájemní smlouvy zakázat chov domácího zvířete – vztahuje se opět na BD i SVJ.

U nájemního bydlení (družstvo nebo pronájem bytu) zůstává však vlastníkovi bytu právo vstupu do bytu a kontroly, zda chov zvířete byt nepoškozuje. Jak právník dále doporučuje, je vhodné dát toto ustanovení již do nájemní smlouvy a blíže specifikovat podmínky případné kontroly.

V případě osobního vlastnictví bytu není vstup do bytu pro výbor SVJ možný, správce domu však může kontrolovat společné části domu.

Prasátko, had či pavouci…

Ačkoli občanský zákoník přímo nespecifikuje, která zvířata lze v bytě chovat a která nikoli, platí pravidlo, že chov zvířete nesmí způsobit ostatním obyvatelům v domě nepřiměřené obtíže. Podle advokátů z webu dostupnyadvokat.cz z tohoto pravidla vyplývají dvě základní omezení pro chovatele zvířete. První omezení se týká vlastností samotného zvířete a druhé omezení se týká péče o zvíře.

Co se týče vlastností zvířete, tak vždy bude záležet na konkrétních dispozicích domu. Nájemník nesmí chovat zvířata, která by ostatní obtěžovalo například nepřiměřenou velikostí, svými tělesnými projevy, zápachem nebo tím, že by představovala nebezpečí pro ostatní nájemníky. Druhé omezení, které vyplývá z omezení prvního, se týká péče o zvíře jako takové. Nájemce se musí starat, aby zvíře nezatěžovalo ostatní obyvatele domu. Advokát Preuss v této souvislost uvádí:

„V minulosti se na náš web obrátila s prosbou vyděšená zákaznice, která se ptala, co může udělat s chovatelkou exotických pavouků, která bydlí přímo pod ní. Opakovaně jí totiž pavouk unikl stoupačkou a dostal se do prostoru sociálního zařízení klientky. Radili jsme jí, ať se neprodleně obrátí na majitele bytu, neboť se jedná o závažný exces, který může vést až k ukončení nájemní smlouvy. Nakonec k ukončení nájmu nedošlo, ale chovatelka si musela dát napříště dobrý pozor.“

Vyšší náklady do společné kasy? Ano, je to možné

Vedle výše uvedeného nevylučuje nový občanský zákoník také povinnost nájemníka hradit zvýšené náklady na údržbu společných prostor v domě, pokud si je chov zvířete vyžádá. Advokát Preuss ovšem upozorňuje: „Družstva a SVJ by si tuto povinnost měly pro zvýšení právní jistoty a lepší vymahatelnost raději výslovně zakotvit ve stanovách, respektive v domovním řádu. Bude také nutné dbát na to, aby pravidlo nebylo diskriminační a bylo uplatňováno vůči všem a podle stejného metru.“

Konkrétní případ jsme převzali z jednoho pražského jedenáctipodlažního domu. Ve stanovách SVJ zde mají odhlasován poplatek za psa 50 Kč za měsíc. „Na začátku byli majitelé psů nespokojení, nyní je stav považován za standardní. Majitelé psů navíc již nemají žádné problémy s ostatními obyvateli domu, kteří psa nemají, neboť zcela správně na případné možné situace argumentují, že za svého psa řádně a včas měsíčně hradí schválenou platbu tak, jak jim to ukládá rozhodnutí členské schůze. Nikdo v domě již neřeší, jak často a kdy chodí pejsky venčit a kolik to stojí ostatní obyvatele domu. Takže – platby za psy podle zákona ne. Podle rozhodnutí členské schůze s řádným odůvodněním důvodu a výše ano,“ shrnuje zkušenosti zástupce domu.

Problém vyostřuje smíšené vlastnictví

Vnímání chovu domácích zvířat v bytě se často mění v souvislosti se změnou právního vztahu k bytu. To se pak promítá i do samotné podstaty problému – štěkotu, námitek z častějšího požívání výtahu, či nákladů na úklid. Intenzita problému bývá výraznější v případě smíšeného bydlení, kdy se v jednom domě nacházejí jak byty nájemní, tak v osobním vlastnictví.

„Někteří vlastníci koupí bytu zapomínají na povinnosti a dožadují se pouze svých práv. Většinou to, co nikdy nikomu nevadilo, se nyní stává terčem sporů. Pes a jeho soužití v rámci bytového domu je jednou z opakujících se stížností. Většina vlastníků si myslí, že pokud obyvatelé v nájemních bytech nebudou dodržovat stanovená pravidla, je jednoduché je vystěhovat. Opak je pravdou. Nájem bytu je zákonem chráněný a výpovědní důvody jsou velmi omezené. Pokud nejde o dluhy za užívání bytu, tak je pronajímatel těžko prokazuje,“ vysvětluje Miroslav Dvořák, tiskový mluvčí ÚMČ Praha 11 a zároveň potvrzuje zájem radnice problém řešit:

„Pokud si lidé nevědí rady, obrací se na úřad, a to platí i u nás na Praze 11. Většinou je stačí nasměrovat, kam se obrátit a jakou nejvhodnější formou situaci řešit. Je to pro nás i zpětná vazba, co občany trápí a pokud máme i možnost jiného řešení, například pokuty, zákony a vyhlášky, ihned je uplatníme. Obecně platí, že lidé by se měli chovat tak, aby druhého neomezovali, ale to je zejména v městských zástavbách s vícepodlažními bytovými domy prakticky nemožné. Jde o to nalézt vzájemně přijatelnou míru, která je akceptovatelná v rámci vzájemného soužití.“

Zákon je nadřazen stanovám

V případě družstevního a vlastnického bydlení se poměrně často setkáváme s tím, že jsou podmínky chovu domácích zvířat – konkrétně psů zahrnuty do stanov. Forma bývá různá, nejčastěji se jedná o podmínku dvoutřetinového souhlasu pro vlastnictví psa v bytě. Jak ale upozorňuje advokát Preuss, v těchto případech se stanovy dostávají do rozporu s platnou legislativou a tyto body stanov nejsou vymahatelné. Jak by tedy situace vypadala v praxi?

Družstvo nebo SVJ nechá v souladu se svými stanovami hlasovat, zda v bytě můžete mít psa. Ačkoliv třeba nezískáte souhlas požadované většiny, není toto stanovisko pro vás v ničem závazné a psa, v souladu s ustanovením v Novém občanském zákoníku, v bytě mít můžete.

V této souvislosti se nabízí otázka, zda se družstvo či SVJ ustanovením v rozporu s legislativou nedopouští protiprávního jednání? „Je to v rozporu s právem, ale žádné sankce ve smyslu pokuty nebo legislativně podchyceného protiprávního jednání, zde nehrozí. Sankcí je pouze neplatnost ustanovení, tedy skutečnost, že nelze požadavek vynutit,“ doplňuje advokát.

Podmínky pro chov domácího zvířete

  • Domácí zvíře nelze zakázat v žádné formě bydlení (BD, SVJ, nebo pronájmu bytu).
  • Zvíře nesmí poškozovat byt, či společné prostory domu, ani zatěžovat okolí například nadměrným štěkotem, ptačím křikem a podobně
  • Nedodržování podmínek vzájemného soužití může u nájemního bydlení (včetně družstevního) v extrémním případě vést až k výpovědi z nájmu.

Autor: Dominika Bučková