​Airbnb a další formy krátkodobých pronájmů. Znáte pravidla?

​Airbnb a další formy krátkodobých pronájmů. Znáte pravidla?

Foto: 123rf.com

Máte byt, který v současnosti nevyužíváte? Airbnb a další formy krátkodobých pronájmů patří k nepřehlédnutelným trendům se zajímavými zisky. Jiný pohled na věc však mohou mít ostatní obyvatelé domu, kterým časté střídání lidí a jejich chování vadí. Jaká jsou tedy pravidla?

O co se jedná?

V posledních několika letech se ve světě prosadila služba Airbnb. Tato služba spočívá ve zprostředkování ubytování ve bytech a domech, kdy na Airbnb najdeme katalog nabízených možností k ubytování a následně se zájemce o ubytování domluví s vlastníkem vybraného bytu či domu na podmínkách ubytování. V mnoha evropských městech se jedná o velmi rozšířenou a vyhledávanou formu ubytování.

Co na to říká český právní řád?

V České republice v současné době neexistuje právní úprava služeb tohoto typu a často pak při poskytování ubytování dochází ze strany vlastníků nabízených nemovitostí k porušování zákona. Jaké tedy jsou povinnosti poskytovatele takovéhoto ubytování z pohledu českého právního řádu?

Jakou vlastně uzavírám smlouvu?

Tato otázka je základní, jelikož podle ní se budou odvíjet práva a povinnosti poskytovatele. Do úvahy připadají 3 možné instituty, a to nájem, nájem bytu či o ubytování. Nájem bytu můžeme vyloučit, z dikce zákona vyplývá (konkrétně z ust. § 2235 odst. 2 občanského zákoníku), že právní úprava nájmu bytu či domu se v tomto případě nepoužije, jelikož daná nemovitost je přenechávána k rekreaci či za jiným zjevně krátkodobým účelem.

Zbývají nám tedy instituty smlouvy o ubytování a nájmu. Smlouva o ubytování je upravena v ust. § 2326 a násl. Občanského zákoníku. Pro tento typ smlouvy je charakteristickým plněním poskytování přechodného ubytování. To za předpokladu, že ubytovaná osoba zde nemá bydliště. Pro použití těchto ustanovení zákona je však nutné, aby byt či dům byl zkolaudován jako ubytovací zařízení. Pokud tomu tak není, tak se podle vyhlášky č. 501/2006 Sb. nejedná o stavbu ubytovacího zařízení a tudíž zde nemůže být poskytováno ubytování podle smlouvy o ubytování. Případně uzavřená smlouvy, jenž by byla v rozporu se stavebním zákonem, bude neplatná.

Při poskytování bydlení skrze službu Airbnb by se tak většinou jednalo o pouhý nájem. Nájem se pak v českém právním řádu upraven v ust. § 2201 a násl. občanského zákoníku.

Budu potřebovat živnostenské oprávnění?

Pro zodpovězení této otázky se musíme vrátit k otázce první. Podle § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona není pronájem nemovitostí živností. Pokud by tak uzavíraná smlouva byla smlouvou nájemní, tak se o živnost nejedná a Vy si tak ušetříte čas a nervy, jelikož živnostenské oprávnění mít nemusíte. Pokud by však byla uzavírána smlouva o ubytování, tak by již bylo třeba disponovat živnostenským oprávněním, jelikož podle přílohy č. 4 živnostenského zákona jde o živnost volnou, konkrétně pak o ubytovací služby. Náplň této živnosti nalezneme v nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností. Podle tohoto nařízení je ubytovací služba Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.

V rámci této otázky je také potřeba zodpovědět na to, jestli je osoba, která takto nabízí svou nemovitost podnikatelem podle ust. § 420 občanského zákoníku. Odpověď zní ano, tato osoba bude skutečně podnikatelem.

Jste sousedé či SVJ?

Pokud nabízíte na Airbnb služby, tak podle zákona nemusíte ohlásit osobě odpovědné za správu domu změnu počtu osob v bytu bydlících. Ptáte se proč? Je to z důvodu, že zákon pro tuto oznamovací povinnost stanovuje podmínku, že ubytovaná osoba by musela v bytě bydlet v souhrnu 3 měsíce v průběhu jednoho kalendářního roku. V případě této služby však vzhledem k jejímu charakteru k takovéto situaci pravděpodobně nemůže dojít.

Pokud nejste vlastníkem nemovitosti a chcete nabízet tyto služby, tak budete potřebovat souhlas vlastníka k ubytování cizí osoby.

Musím hradit nějaké poplatky?

V případě poplatků záleží na tom, jestli je konkrétní obec vybírá. Pokud obec vybírá poplatek za lázeňský či rekreační pobyt případně poplatek z ubytovací kapacity, tak je potřeba jej odvést. Poplatek z ubytovací kapacity je podle ust. § 7 odst. 1 zákona o místních poplatcích poplatek, který se vybírá v obcích a městech v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu. Poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt platí ty osoby, které přechodně a za úplatu pobývají v lázeňských místech a v místech soustředěného turistického ruchu za účelem léčení nebo rekreace, pokud tyto osoby neprokáží jiný důvod svého pobytu – ubytovatel pak je povinen vést evidenční knihu (zapisuje se: doba ubytování, účel pobytu, jméno a příjmení, adresa trvalého pobytu či trvalého bydliště v zahraničí a číslo občanského průkazu či pasu)

Co když ubytovávám cizince?

Z pohledu ubytování cizinců jste v případě, že na Airbnb nabízíte služby ubytovatelem podle § 99 odst. 1 zákona o pobytu cizinců na území ČR a je v tomto případně jedno zda se jedná o smlouvu nájemní či o smlouvu o ubytování. Jakožto ubytovatel jste povinen vést domovní knihu a jste dále povinni ohlásit ubytování cizince do 3 pracovních dnů od jeho ubytování (§ 102 odst. 1 zákona o pobytu cizinců) pokud se jedná o cizince mimo EU. V případě cizince ze zemí EU máte tuto povinnost pouze v případě, že zde cizince bude pobývat déle než 30 dnů (§ 93 odst. 2 zákona o pobytu cizinců). Pobyt cizince se hlásí u cizinecké policie.

Jak je to s daněmi?

Ať už budete vystupovat jako živnostník či ne, tak příjmu z této činnosti musíte zdanit. Pokud vystupujete při poskytování služby jako živnostník, tak daníte podle § 7 zákona o daních z příjmů, Pokud jím nejste, tak tyto příjmy daníte podle § 9 zákona o daních z příjmu.

Oblíbili jste si i vy krátkodobé pronájmy?

Rádi cestujete a i vy využíváte, nebo se chystáte vyzkoušet ubytování formou krátkodobého pronájmu? Vaší povinností je se v domě chovat v souladu s domovním řádem a na totéž byste měli upozornit své hosty v případě, že jim váš byt poskytujete. Možná namítnete, že vymahatelnost pravidel domovního řádu je nízká a vy za tři dny budete už někde jinde, ale chovejme se minimálně tak, jak považujeme za běžné u nás doma. Opět platí – nedělejme to, co by nám vadilo, aby dělali jiní.

Autor: Redakce Okolobytu.cz