Družstevní, nebo vlastní byt? Kde se nám dnes bydlí lépe?

Družstevní, nebo vlastní byt? Kde se nám dnes bydlí lépe?

Mít družstevní byt před lety jakoby ztratilo kouzlo a my všichni jsme najednou potřebovali mít byt ve vlastnictví. Nyní, s odstupem několika let, to už tak jednoznačná výhra není. Jaké jsou rozdíly mezi oběma typy bydlení? Ve kterých situacích a pro koho je vhodné vlastnit a komu bude více vyhovovat družstevní byt?

Který byt pořídíme levněji?

Pro řadu domácností se s ohledem na současný nárůst cen a zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru stalo pořízení bytu do osobního vlastnictví nedostupné. Nákup družstevního podílu (a tím získání práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu) přitom na realitním trhu vyjde o několik procent levněji. Jen pro srovnání, podle posledních odhadů ceny družstevních bytů v Česku vloni vzrostly na 25 328 korun za metr čtvereční, byty v osobním vlastnictví v ČR ve stejném období zdražily na 28 700 korun za metr čtvereční. V případě středně velkého bytu je tak rozdíl v ceně znatelný.

Jak se liší financování koupě družstevního bytu (přesněji družstevního podílu) a bytu ve vlastnictví?

Zastánci osobního vlastnictví argumentují zejména jednodušším financováním nákupu nemovitosti. Koupi bytu do vlastnictví nahrávala doba historicky nejnižších úrokových sazeb a velmi dobré bankovní podmínky. Ačkoliv i dnes zůstávají úrokové podmínky poměrně příznivé, problémem jsou přísnější podmínky bank a zvyšující se ceny nemovitostí. Výše hypotéky pro koupi bytu je tak pro stále více lidí nedostupná.

"Při financování koupi bytu v družstevním vlastnictví zákon sice umožňuje zastavení družstevního podílu, banky však prozatím na takové bankovní produkty nejsou orientovány a bytová družstva možnost zastavení podílu z důvodu ochrany před neplatiči často ve stanovách vylučují," upozorňuje předseda Svazu českých a moravských bytových družstev JanaVysloužil.

Jiná může být situace, kupujete-li družstevní byt v novostavbě. V posledních letech banky postupně přehodnotily názor na financování družstevního bydlení a začaly poskytovat družstvům úvěry. U některých družstev se tak již můžete setkat s nabídkou financování družstevního bydlení z úvěrů poskytnutých družstvu. Dlužníkem banky je tedy družstvo a vy úvěr splácíte spolu s platbami za užívání bytu. Při převodu bytu nemusíte vypořádávat hypoteční zástavní právo, s převodem podílu přechází povinnost splátky automaticky na nástupce.

Kde je jednodušší správa společného majetku a snadnější řešení problémů?

V družstevním i vlastním bytě se nevyhnete schůzím, na kterých se sousedy řešíte správu společného majetku. V bytovém družstvu se uplatňuje princip jeden člen – jeden hlas – bez ohledu na velikost bytu. K odsouhlasení změn, které nespadají do běžné správy, navíc postačuje souhlas nadpoloviční většiny přítomných členů, nikoli vyššího kvora spoluvlastnických podílů jako u společenství vlastníků. Nemá-li většina spolubydlících o správu domu zájem, nechodí na schůze, ani nevyužívají možnosti hlasovat korespondenčně, umožňuje družstvům právní úprava konání náhradní členské schůze, na níž lze rozhodnout i tehdy, pokud se nadpoloviční většina nesejde. Rozhodování společenství vlastníků je v takových případech zablokováno.

Jak je náročné vyřízení prodeje a koupi bytu?

Většina lidí se za svůj život několikrát přestěhuje. A pokud nechce nemovitost pronajímat, prodá ji. Zatímco u bytu v osobním vlastnictví musíte změnu majitele vložit spolu s kupní smlouvou a cenou za převod do katastru nemovitostí, u družstevního bytu se pouze převede družstevní podíl. Nabyvatel tak získává nájemní právo k danému bytu. Není k tomu potřeba žádný znalecký posudek ani kupní smlouva. Vzhledem k tomu, že se nejedná o klasický převod nemovitosti, nehradíte ani 4 % daň z nabytí nemovité věci.

Je možné ovlivnit výběr sousedů?

Na celkovou spokojenost s bydlením má bezpochyby zásadní vliv kvalita sousedských vztahů. Legislativa družstvům umožňuje vyloučení neplatičů nebo výrazně problematických spolubydlících. Společenství vlastníků prakticky tuto možnost nemají, soudní řešení navíc bývá často velmi problematické a zdlouhavé a nevymožené dluhy za dlužníka hradí všichni ostatní vlastníci v domě. Družstvo se také vyjadřuje k pronájmu družstevního bytu dalším osobám, ke kterému musí dát svůj souhlas.

Stavební úpravy v bytě

Při stavebních úpravách družstevního bytu je potřebný souhlas. Nikde však není stanoveno, ke kterým stavebním úpravám by měl být souhlas udělen a rozhodnutí zůstává na vedení družstva. V některých případech postupují poměrně nekompromisně a je problém získat souhlas například s výměnou podlahové krytiny, vybourání starých zárubní a podobně, což uživatelům bytu může výrazně zkomplikovat plánovanou modernizaci bytu. Právo rozhodovat vychází z podstaty družstevního bydlení, kdy vlastníkem bytu stále zůstává družstvo a má tedy právo rozhodovat o svém majetku. Většina družstev ale rekonstrukce bytu, po doložení požadovaných dokladů, běžně povoluje.

V SVJ není třeba žádat o souhlas s rekonstrukcí. Mnoho vlastníků se ale přitom opírá o mylnou domněnku, že ve svém bytě může provádět libovolné stavební úpravy. Stejně jako u kteréhokoliv jiného typu bydlení je i u bytu v osobním vlastnictví nutné dodržovat podmínky stavebního úřadu - na úpravy, podléhající stavebnímu povolení je nutné je získat, případně doložit veškeré dokumenty, které s rekonstrukcí souvisí. Při větších rekonstrukcích je častým požadavkem například doložení statického posudku. V porovnání s družstevním bydlením je tedy rekonstrukce v bytě ve vlastnictví snazší, ale z pohledu SVJ a péče o celý dům může u některých méně odpovědných vlastníků být obtížnost ovlivnění rekonstrukce spíše ke škodě.

Náklady na bydlení

Bytové družstvo může na rozdíl od společenství vlastníků podnikat, a tím přijít k dalším penězům, které je možné do domu investovat. Může například získávat výnosy z pronájmu nebytových prostor třetím osobám nebo poskytovat služby související se správou domů a bytů dalším osobám. Financováním správy, údržby a oprav domu i z těchto jiných zdrojů se tak snižují členům družstva náklady na bydlení.

SVJ nemůže vytvářet zisk a veškeré finance, potřebné na provoz a modernizaci domu, musí čerpat z vlastních, případně úvěrových zdrojů.

Bydlení v družstevním, nebo ve vlastním? Jak se rozhodnout?

Rozdíly mezi družstevním a soukromým bydlením se v poslední době zmenšují a družstevní bydlení se v některých ohledech svým charakterem blíží bydlení vlastnickému. Přesto zůstávají některé principy odlišné a je nutné mezi oběma styly bydlení vybírat.

Kdo hodlá v pořizovaném bytě sám bydlet, může v praxi spíše ocenit pružnější úpravu a širší možnosti bytových družstev. Podle předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev Jana Vysloužila by ale bydlení v družstevním bytě mohlo oslovit právě mladou generaci, pro kterou se standardní tržní bydlení stává nedostupné. Jak ukazují fungující modely v zahraničí, má družstevní bydlení i komunitní a ekologický rozměr, což by mohlo mladé také oslovit.

Bydlení ve vlastním je výhodnější pro ty, kteří preferují vlastnictví a nemají problém splnit podmínky pro přidělení hypotéky. Vlastnictví bytu je také výhodnější pro situace. kdy byt pořizujete jako investici - například pro pronájem.

Autor: Alice Navrátilová