​Největším problémem při pronájmu bytů jsou neplatiči. Riziko můžete snížit

​Největším problémem při pronájmu bytů jsou neplatiči. Riziko můžete snížit

Koupě investiční nemovitosti je jedním z nejzajímavějších a nejméně riskantních způsobů zhodnocení peněz. Jaký zisk ale nakonec budete mít, výrazně ovliví to, komu a za jakých podmínek se vám podaří byt pronajmout.

Očekávaný čistý výnos z pronájmu bytu výrazně ovlivňuje výběr nájemníka

Základním předpokladem výhodné investice je koupě lukrativního bytu v dobrém stavu a za výhodnou cenu, v atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti důležitým článkem investičního řetězce, sám o sobě nestačí. To, co dělá investici skutečně rentabilní, je efektivní správa. Začíná pečlivým výběrem nájemníků a eliminací neplatičů. Oboje se přímo promítá do výše čistého výnosu. Zatímco u hrubého výnosu jde o porovnání pořizovací ceny s inkasovaným ročním nájemným, do čistého výnosu se musí započítat i náklady za nezbytné běžné opravy, pravidelná údržba a způsobené škody. Špatný výběr nájemníka tedy přímo ohrožuje výnosnost investice. Podobné je to i s vysokou fluktuací nájemníků, při které vznikají další náklady, pokud se vám nedaří nemovitost pronajímat nepřetržitě a máte velké prodlevy v obsazování bytu jednotlivými nájemníky.

Co vše je nutné v rámci pronájmu bytu řešit?

Každý, kdo má zkušenosti s pronajímáním nemovitosti, ví, že vykonávání její správy se pojí s celou řadou kompetencí. Na počátku je třeba zvládnout roli realitního makléře a inzerenta, časem se k tomu s prvním nájemníkem přidávají právní a účetní znalosti. K tomu je nutné čas od času fungovat jako opravář, uklízečka, malíř a v případě nepříjemností i jako vymahač a vyhazovač. Riziko neplatičů může ohrozit výnosy, které jste si pečlivě vypočítali na papíře, a tím vás připravit o radost z příjemného výdělku. V praxi tak sen o bezpracném přivýdělku rychle střídá vystřízlivění a z koníčku při zaměstnání se v mnoha případech stává práce na plný úvazek. Časová investice je tu velká, přitom čas je nejcennější komoditou.

„Výhodnou investicí se byt stává až ve chvíli, kdy je dlouhodobě a dobře pronajatý solventním nájemníkům se spolehlivou platební morálkou. Největší noční můrou jsou neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří vás stojí spoustu peněz a času. Toto riziko je zapotřebí eliminovat, nebo alespoň minimalizovat hned na začátku,“ upozorňuje David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates International.

Při pronájmu bytu můžete provoz i rizika přenést na správce

Pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je možné správu pronajímaného bytu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání vhodného, bezdlužného nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií. Některé společnosti dokonce nabízejí službu garantovaný nájem. Podstatou je, že kromě obvyklých služeb vám zaručí sjednaný pravidlený měsíční příjem z bytu, a to i v případě, žeje nemovitost neobsazená či podnájemníci neplatí. Výhodou také je, že po ukončení nájmu máte garantované předání bytu v perfektním stavu.

Autor: Alice Navrátilová