​Spočítejte si, kolik vám pronájem bytu skutečně vydělá. Víte, co všechno je nutné započítat?

​Spočítejte si, kolik vám pronájem bytu skutečně vydělá. Víte, co všechno je nutné započítat?

Koupě bytu na investici se stala v posledních letech fenoménem. A není divu. Výnosnost investičních bytů je totiž stále vysoká, přestože prodejní ceny bytů rostou. Naše očekávání a realita je ale často výrazně odlišná. Jaké výdaje nás mohou čekat, ale nepočítáme s nimi?

Novostavba versus starší byt. Co vyjde výhodněji?

První a největší výdaj nás bude čekat při koupi nemovitosti. Pokud se podíváme na ceny bytů v konkrétních lokalitách Prahy, zjistíme, že srovnatelně velké a podobně dispozičně řešené byty ve staré zástavbě jsou levnější než novostavby na stejné adrese. Cena může být v extrémních případech i o polovinu nižší, než u srovnatelně velkého bytu v novostavbě ve stejné lokalitě. Na první pohled se tedy může zdát, že je výhodnější koupit byt starší. Pokud ale vezmeme v potaz stav bytu a domu, příspěvky do fondu oprav či energetickou náročnost bytu, nebude výsledek tak jednoznačný. Zcela zásadní je však tržní cena pronájmu bytu, která téměř vždy hovoří pro novostavbu.

Byt ve starší zástavbě se prodraží renovací i daní

Byty ve starší zástavbě jsou často v původním neudržovaném stavu, byt i dům teprve čekají na rekonstrukci. Daleko častěji je cenová mapa více vyrovnaná. Pokud budeme porovnávat byty v původní cihlové zástavbě a novostavby ve stejné lokalitě, rozdíly v ceně se budou pohybovat mezi 15 až 20 procenty. „K ceně staršího bytu je navíc vždy nutno připočíst daň z nabytí nemovitosti, kterou od října 2016 platí vždy kupující. Novostavby a jejich tzv. prvopřevod je ale od daně osvobozen,“ vysvětluje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.

U starších domů před rekonstrukci musíte počítat s vyššími výdaji za teplo

Jsou zde ale i další aspekty, se kterými je potřeba počítat. U většiny starších bytů bude vyšší energetická náročnost, než u novostaveb, které se staví ve velmi úsporné energetické třídě B. Starší byty například v energetické třídě G tak mohou být na provoz finančně náročnější, což se může u investičního bytu projevit nižším zájmem ze strany potenciálních nájemců. Je třeba si uvědomit, že nový nájemník při výběru bytu zohledňuje nejen výši nájmu, ale také poplatky spojené s energiemi a službami. Majitel staršího bytu je také velmi často nucen přispívat vyššími částkami do fondu oprav.

Jak rostou ceny bytů?

Jak vyplývá ze studie společnosti Trigema, cena starších bytů se ve druhém čtvrtletí roku 2017 meziročně zvýšila o 15 %. Tempo růstu je však odvislé od konkrétní lokality. Ceny starších bytů na Praze 1, 2 a 3 rostou podle dat rychlejším tempem, než panelákové byty v některých okrajových částech Prahy, kde je tempo růstu výrazně vyšší u novostaveb.

Jaký byt se pronajme rychleji?

Nejdůležitějším faktorem při rozhodování o typu investičního bytu je kromě kupní ceny i tržní nájemné, za které je možné byt pronajmout. Vlastníci investičních bytů se shodují na tom, že byt v novostavbě pronajmou mnohem rychleji, a navíc snadněji získají nájemníka, který hledá dlouhodobější pronájem. Podstatným argumentem je také výběr vyššího nájemného. Ten mnohdy zaručuje i poptávku ze strany bonitních nájemníků, u kterých je mnohem menší pravděpodobnost, že budou dlužit na nájemném.

Příklad Kamýk


starší byt

novostavba

Kamýk

2+kk 50 m2 (6 m2 L, S)
2. podlaží, panel

2+kk 56,6 m2 (16 m2 B, S, PS)
2. podlaží, cihla

Cena bytu

3 150 000 Kč

4 150 465 Kč

Rekonstrukce + zařízení

550 000 Kč

150 000 Kč

Daň z nabytí nemovitosti

126 000 Kč

0 Kč

Celková "pořizovací" cena bytu

3 826 000 Kč

4 300 465 Kč

cena bytu po rekonstrukci a vybavení

3 700 000 Kč

4 300 465 Kč

nájemné (bez poplatků)

12 000 Kč

15 000 Kč

Příjem z pronájmu za rok (10 měsíců)

120 000 Kč

150 000 Kč

Daň z pronájmu (30% paušál)

12 600 Kč

15 750 Kč

čistý roční příjem z pronájmu

107 400 Kč

134 250 Kč

Zhodnocení z pronájmu za 5 let

537 000 Kč

671 250 Kč

Zhodnocení nemovitosti za 5 let

385 099 Kč

684 953 Kč

Tržní růst cen

2 %

3 %

Zhodnocení celkem za 5 let

922 099 Kč

1 356 203 Kč

Výnos oproti celkové pořizovací ceně

24,1 %

31,5 %* L – lodžie, B – balkón, S – sklep, PS – parkovací stání



Příklad Holešovice


starší byt

novostavba

Holešovice

2+kk, 50 m2 (S)
2. podlaží

2+kk, 58,4 m2, (6,1 m2 B, S, PS)
2. podlaží

Cena bytu

3 780 000 Kč

5 487 602 Kč

Rekonstrukce + zařízení

550 000 Kč

150 000 Kč

Daň z nabytí nemovitosti

151 200 Kč

0 Kč

Celková "pořizovací" cena bytu

4 481 200 Kč

5 637 602 Kč

cena bytu po rekonstrukci a vybavení

4 330 000 Kč

5 637 602 Kč

nájemné (bez poplatků)

14 000 Kč

19 500 Kč

Příjem z pronájmu za rok (10 měsíců)

140 000 Kč

195 000 Kč

Daň z pronájmu (30% paušál)

14 700 Kč

20 475 Kč

čistý roční příjem z pronájmu

125 300 Kč

174 525 Kč

Zhodnocení z pronájmu za 5 let

626 500 Kč

872 625 Kč

Zhodnocení nemovitosti za 5 let

466 407 Kč

897 924 Kč

Tržní růst cen

2 %

3 %

Zhodnocení celkem za 5 let

1 092 907 Kč

1 770 549 Kč

Výnos oproti celkové pořizovací ceně

24,4 %

31,4 %

* L – lodžie, B – balkón, T – terasa, S – sklep, PS – parkovací stání

Metodika výpočtu:

  • u staršího bytu je počítáno s nutností rekonstrukce a základního vybavení
  • u novostavby je započteno základní vybavení bytu (kuchyňská linka, vestavné skříně…)
  • dosažitelné nájemné vychází z aktuálních cen na největších realitních portálech
  • počítáno s obsazeností 10 z 12 měsíců v roce
  • počítáno s nutností platit daň z příjmu z pronájmu (uplatněn 30% paušál)
  • pro zjednodušení se nepočítá se změnou výše nájemného

Autor: Cilka Eglová