SVJ v roce 2016 - co důležitého se v letošním roce změnilo a nemělo vám utéci?

SVJ v roce 2016 - co důležitého se v letošním roce změnilo a nemělo vám utéci?

Foto: 123rf.com

Rok 2016 přinesl řadu právních změn, které se promítly do oblasti bydlení. Mnohé z nich se přitom přímo dotýkají SVJ - tedy všech, kteří mají byt ve vlastnictví. Evidovali jste všechny tyto změny? Ve spolupráci s odborníky jsme pro vás připravili přehled a komentář devíti nejdůležitějších změn.

Do 31. 12. 2016 jste měli upravit své stanovy a zaslat je na soud

Počátkem roku 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012, občanský zákoník, který významným způsobem změnil dosavadní právní úpravu společenství vlastníků jednotek. "V souvislosti s tímto bylo potřeba přistoupit prakticky ve všech SVJ ke změnám jejich stanov a to tak, aby ustanovení stanov byla uvedena do souladu s novou právní úpravou. Zákonodárce poskytl lhůtu 3 let, během níž byla všechna SVJ povinna upravit své stanovy a rovněž doručit rejstřík soudu. Jak vyplývá z ustanovení § 3041 občanského zákoníku, tato lhůta uplyne dne 31. 12. 2016," upozorňuje advokát Mgr. Ladislav Drha, spolupracující s SVJprávník.cz.

Pokud v uvedené lhůtě úpravu stanov SVJ neprovedou a nedoručí na soud, pak budou soudem vyzvány k provedení úpravy v dodatečné soudem určené lhůtě. Pokud ani v této náhradní lhůtě nedojde k nápravě, může být dle ustanovení § 3041 rozhodnuto o zrušení právnické osoby a bude provedena její likvidace.

Do 31. 12. 2015 jste měli přizpůsobit název svého SVJ

Podobně jako u stanov poskytl zákonodárce všem právnickým osobám lhůtu dvou let od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku k tomu, aby přizpůsobily svůj název požadavkům nové právní úpravy. Zákonné požadavky na název SVJ jsou explicitně uvedeny v ust. § 1200 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku.

"Pokud SVJ svůj název doposud neupravilo, doporučujeme tak provést v souvislosti se změnou stanov a připojit změnu názvu do návrhu na zápis změn do obchodního rejstříku. SVJ pak ušetří na soudním poplatku částku 2.000,- Kč, neboť se platí za návrh jako celek," doporučuje právní Jan Eisenreich, spolupracojící s www.zmenastanov.cz.

Od 1. 1. 2016 neúčtujte poplatek z prodlení

Ke dni 1. 1. 2016 došlo k novelizaci ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. a byl tak zrušen poplatek z prodlení týkající se plateb za služby. Od 1. 1. 2016 jej tedy nelze dále dlužníkům účtovat. Nicméně zák. č. 104/2015 Sb., kterým byla novela provedena, uvádí, že v případě dlužných částek, které byly splatné do 31. 12. 2015, lze poplatek z prodlení požadovat. Pro SVJ to prakticky znamená, že u dlužných plateb splatných od 1. 1. 2016 lze požadovat pouze zákonný úrok z prodlení, a nikoliv už tento poplatek.

Od 1. 1. 2016 došlo ke snížení pokuty za pozdní vyúčtování

Stejnou novelou zákona jako u poplatku z prodlení došlo ke snížení sazby pokuty uvedené v ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb., a to ze 100,- Kč na maximálně 50,- Kč za každý započatý den. Tato pokuta se v případě SVJ vztahuje zejména na povinnost doručit vlastníkům jednotek vyúčtování služeb ve lhůtě 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (ust. § 7 zák. č. 67/2013 Sb.).

Od 1. 1. 2016 došlo k rozšíření užití PENB

Až do začátku roku 2016 měla SVJ a bytová družstva relativně málo důvodů k tomu, aby sama vypracovávala průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, totiž ukládal SVJ a BD povinnost mít vypracovaný PENB pouze pro situace, kdy docházelo k prodeji budovy nebo její ucelené části nebo kdy byla budova pronajímána jako celek. K těmto situacím docházelo zejména u SVJ nepříliš často, a proto pokud byly PENB vypracovávány, bylo to zejména pro účely transakcí prováděných samotnými vlastníky bytů. Od 1. 1. 2016 však došlo k rozšíření povinnosti předkládat PENB a v souladu s ust. § 7a odst. 2 musí mít SVJ nebo BD vypracovaný PENB i v situaci, kdy pronajímá byť i část budovy. Zákon zde hovoří o pronájmu tzv. ucelené části budovy, která je v ust. § 2 citovaného zákona definována jako podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání.

Pokud tedy SVJ a BD v průběhu roku 2016 při uzavírání nájemních smluv (typicky na nebytové prostory) neměla vypracovaný PENB, dopouštěla se podle ust. § 12a odst. 1 písm. j) správního deliktu, za který může být uložena pokuta až do výše 200.000,- Kč.

Další právní změny, které se mohou dotknout SVJ

Opakovaně k 1. lednu dochází ke zvýšení minimální mzdy

S účinností od 1. 1. 2016 došlo ke zvýšení minimální mzdy uvedené v nařízení vlády č. 567/2006 Sb., a to na částku 58,70 Kč za hodinu nebo 9.900,- Kč za měsíc. Od 1. 1. 2017 dochází k opětovnému zvyšování minimální mzdy, a to na úroveň 66,- Kč za hodinu nebo 11.000,- Kč za měsíc. Pokud tedy SVJ nebo BD vystupuje jako zaměstnavatel, mělo by tuto změnu reflektovat. Podstatné také je, že z výše mzdy se vypočítávají odvody na zdravotní a sociální pojištění, takže je potřeba zkontrolovat případné nedoplatky.

Od 1. 11. 2016 došlo ke změně plátce daně z nabytí nemovitých věcí

Ke dni 1. 11. 2016 nabyla účinnosti novela zákonného opatření senátu č. 254/2016 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, která nově přenáší povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí na kupujícího. Dříve tuto daň hradil prodávající, pokud nedošlo mezi stranami k jiné dohodě. V praxi se objevují případy, kdy SVJ nebo BD prodávají svůj majetek za cenu schválenou shromážděním (členskou schůzí) aniž by tato cena reflektovala tuto změnu. Často pak kupující žádají, aby se do kupní smlouvy uvedla kupní cena ponížená o tuto daň, neboť nově daň nebude platit SVJ nýbrž kupující. Je potřeba však upozornit, že pokud výbor nebo představenstvo prodá majetek za cenu nižší, než jaká byla schválena, pak se vystavuje riziku v tom smyslu, že došlo k postupu v rozporu s přijatým usnesením nejvyššího orgánu.

Od 1.1.2016 změny v rozúčtování tepla

Od počátku letošního roku je v platnosti nová vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování tepla. "Nově jsou podmínky nastaveny tak, aby byly maximálně spravedlivé vůči těm, kteří své byty vytápějí správně – tedy ani zbytečně nepřetápí, ale ani zcela nezavírají regulační ventily radiátorů. Nebylo dále možné, aby energeticky odpovědně se chovající obyvatelé společného bytového domu dopláceli na několik málo sousedů,“ vysvětluje základní myšlenku ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová. V rozúčtování je nyní základní složka stanovena v rozpětí 30 – 50 % a spotřební složka se tedy může pohybovat v rozmezí 50 – 70 %. Obě složky dohromady vždy musí tvořit 100 %. Vyhláška také upravuje výpočtovou metodu při rozdílech v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy.

Osazení radiátorů indikátory

Novinkou je i osazení radiátorů indikátory - kromě vyjmenovaných výjimek, je jejich osazení v bytech povinné. Častým omylem je snaha přepočítávat počet naměřených dílků na peníze. „Odečtená hodnota z IRTN nemá žádný vypovídající údaj v Kč. Na náměry má vliv celoroční průběh povětrnostních podmínek, chování uživatele, poloha místnosti a velikost otopného tělesa. V praxi to znamená, že ten kdo má naměřeno nejméně jednotek (dílků) hradí nejnižší náklady v Kč za službu vytápění na metr čtvereční a naopak,“ vysvětluje Daniel Nový ze společnosti ista ČR.

/Kompletní přehled nejdůležitějších událostí SVJ v roce 2016 pro Okolobytu.cz zpracovaly odborné týmy SVJprávník.cz, Zmenastanov.cz a společnosti ista Česká republika./


Autor: Redakce Okolobytu.cz