úvěr

Finance 20 příspěvků Poslední příspěvek:
KNovak 24. 4. 2016 20.40

Dobrý den, plánujeme rekonstrukci a chtěli bychom si vzít úvěr. Je možné neručit byty?

Pavel (celkem příspěvků: 803) reaguje na: KNovak 24. 4. 2016 22.18

1) záleží na konkrétní bance

2) záleží i na právní formě. Pokud jste SVJ, tak je obvyklé, že se neručí byty resp. není do KN zapsáno zástavní právo k bytům. Nicméně podle NOZ ručí všichni členové SVJ za závazky SVJ.

Hezký den!

 Ing. Ladislav Koucký, ČSOB (celkem příspěvků: 8) reaguje na: KNovak 26. 4. 2016 12.27

Většina bank a stavebních spořitelen v současné době poskytuje úvěry pro společenství vlastníků zcela bez zajištění. Důvodem je, že dle § 1194 NOZ všichni vlastníci ručí za dluhy společenství, což je pro peněžní ústavy dostatečná forma zajištění. U bytových družstev je, místo zajištění zástavou nemovitosti, možné použít zajištění úvěru formou biankosměnky nebo ručitelskými prohlášeními jednotlivých družstevníků (každý družstevník ručí pouze za alikvótní část úvěru, připadající na jeho byt).

Ing. Ladislav Koucký se dlouhodobě věnuje vzdělávání BD a SV ve finanční oblasti

 Spolupracující odborník
Kolemjdoucí reaguje na: Ing. Ladislav Koucký, ČSOB 30. 4. 2016 9.18

Pokud vím, tak banky poskytovaly úvěry SVJ bez zajištění již před účinností NOZ. Pro banku je dostatečná forma zajištění, že všichni členové SV ručí za závazky SV - doplňuji "každý výší svého vlastnického podílu" (tedy bytem).. Skutečnost je přitom někde taková, že většina vlastníků si byt koupila na úvěr, který bude splácet mnoho let a zajištěním pro banku je již celá jednotka. Společenství vlastníků nemá přitom vůbec svůj dluh vůči bance zajištěn s jednotlivými vlastníky žádnou dohodou o splátkách ....

petrK reaguje na: Ing. Ladislav Koucký, ČSOB 5. 9. 2016 15.09

Dobrý den,

mohu se zeptat, zda skutečnost, že dle zákona ručí všichni vlastníci za dluhy společenství vlastníků je podle Vás opravdu dostatečnou zárukou pro to, aby banka poskytla společenství vlastníků úvěr bez zajištění i v případě, že tito vlastníci, členové SVJ, nebo jejich značná část, mají byty koupené na úvěr za který ručí těmito byty? I v případě, že tito, nebo další vlastníci mají dluhy na výživném, na zdravotním pojištění, že mají dluhy z podnikatelské činnosti, apod. Vám to pripadá jako dostatečná záruka pro banku?

Je Vám známo, že má-li dlužník více dluhů, pak se vypořádávají podle pořadí, v němž jsou dluhy vůči společenství vlastníků na jednom z posledních míst? I přesto si dále myslíte, že je rozumné poskytovat společenstvím vlastníků úvěry bez zajištění?

Nepřipadá Vám to minimálně trochu nefér vůči přehlasovaným vlastníkům, kteří žádné dluhy nemají, a za všechny výšeuvedené vlastníky majícími na sobě další úvěry a dluhy, o kterých ostatní vlastníci nemohou ani vědět, budou ze zákona nuceni za ně úvěr pro společenství vlastníků uhradit?


petrK reaguje na: petrK 6. 9. 2016 10.47

Dovolte mi můj včerejší příspěvek rozvést v delší úvahu:

Někdy v letech 1980-1989 mne zaujal novinový článek, ve kterém jeho autor upozorňoval na skutečnost, že v “západním” světě, po jehož zboží u nás mnoho lidí bezmezně toužilo, toto zboží ti šťastlivci na západě ve skutečnosti nevlastní, protože ho mají na úvěr. Že splácí nejen byt či dům, ve kterém bydlí, ale i auto, pračku, ledničku, atd. Že je nutnost vydělat si na splátky je jakýmsi “motorem”, který lidi nutí pracovat a v práci držet tak říkajíc hubu a krok, aby nepřišli o práci a měli na splátky. Že se tím kapistalistická společnost snaží řešit krizi z nadvýroby, jeden ze svých základních rozporů, způsobených podle Marxe nadhodnotou, tj. částí práce dělníka, kterou mu továrník nezaplatí. Že tento “motor “ má za následek řadu osobních tragedií, při kterých jsou běžné i sebevraždy a vraždící zoufalci. Že se jedná o oběti kapitalistického společenského řádu. Řekl jsem si tehdy, že jde o propagandu. Dnes, kdy toto vše máme u nás také, i ty vraždící zoufalce (Frenštát 2012) bych se za to měl autorovi omluvit. Jenom jednu věc jsem se z článku nedozvěděl. A to, zda byli tenkrát lidé v tom “západním světě” do úvěrů také nuceni násilím, jako je tomu dnes v této zemi s loutkovou demokracií v případě úvěrů pro společenství vlastníků, nebo, zda se zadlužovali sami dobrovolně, ať již z nutnosti zajistit rodině střechu nad hlavou, nebo z touhy po slušnějším a pohodlnějším životě, nebo z fetišistické touhy po kdejakém krámu.

Není-li jiné řešení, nechť má jednotlivec možnost si vzít úvěr na byt či na věc, kterou nezbytně (byť třeba jen ze svého pohledu nezbytně) potřebuje. Ale podotýkám: jednotlivec! Poskytovat úvěry společenstvím vlastníků, tj. skupinám lidí, kteří bydlí ve stejném domě, jinak spolu nemají nic společného a zpravidla se dnes ani navzájem neznají? A ještě na nová okna, na zateplení? Na investice, které jsou často zbytečné a ještě častěji nerentabilní, a zpravidla vůbec není důvod, proč nepočkat, až si na ně vlastníci bytů našetří? Je však nutné, aby společenství vlastníků na základě odborného a skutečně nezávislého posudku (ne od firmy, která bezprostředně usiluje o zakázku, a ne od správce, který očekává provizi ze zakázky) rozhodlo o dlouhodobějším plánu údržby a modernizace domu. Správné by bylo s takovým plánem, i když třeba nezávazným, seznámit také zájemce o koupi bytu v domě – to bych uzákonil jako povinnost, a nikoli nesmyslné energetické pasporty domů). Namísto dotací typu zelená úsporám, kdy dostanete peníze na zateplení a již rok po zateplení s dotací a ještě i na dluh, se dozvíte, že toto zateplení již nesplňuje normy, a navíc vám hrozí, že v domě kvůli zateplené fasádě můžete uhořet – viz článek z 5.9.2016 na tomto portálu: Požár v bytě … , bych navrhoval dotovat náklady SVJ na vypracování takových skutečně nezávislých doporučení a na vytvoření plánu údržby a rekonstrukcí pro SVJ, které by si mohla SVJ objednat. nejde tedy jen o to, nebrat si úvěry na jiné, než havarijní opravy a na rekonstrukce, ale I o to, naplánovat rekonstrukci dopředu tak, aby si na ni lidé v domě měli čas našetřit, a v případě, že v domě budei poté vlastník, či více vlastníků, kteří nebudou schopni nutné finanční prostředky složit předem, znovu zhodnotit situaci a ve vyjímečném případě investici odložit. Ale zpravidla je řada jiných možností, jak nejen zabránit osobní tragedii i jak zabránit situaci, kdy se do problémů dostane celý dům, a z menší rekonstrukce se stane problém, po kterém se již SVJ a vlastníci jen soudí, platí právníky, a to je záležitost vždy dlouhodobá a nákladná. A vzhledem k stavu zákonů v ČR mimo jiné i neřešitelná.

Nevím, kdo financuje tento portál (velmi by mne to zajímalo). I když je pozitivní každá rozumná diskuze, je třeba dbát na to, aby se portál nestal nástrojem inzerce bank a jejich propagace úvěrů pro SVJ, advokátů radících, jak postupovat při hlasování o úvěru v SVJ. Pokud je tento portál financován byť z části z peněz daňových poplatníků, neměly by zde podobné "rady" od "odborníků" mít převahu.
Proto by portál měl spolupracovat I s dalšími odborníky, kteří by se postavili za heslo: normální je si nepůjčovat!
pepa reaguje na: petrK 6. 9. 2016 13.43

S tebou bych teda nechtěl žít v jednom domě. Ty budeš asi pěkný "šťoura". S tvými názory by nám náš barák už možná "spadl na hlavu". My než abychom co dva (tři) roky natírali okna s výsledkem, že přes ně stejně táhne a dívali se jak chátrá fasáda, zatéká do střechy apod., tak jsme si raději ten úvěr vzali. Nebyly to žádné desítky miliónů (jsme malé BD) a nikdo s tím neměl žádný problém. Aby pořád byla nějaká finanční rezerva i po zaplacení měsíční splátky tak se odsouhlasilo navýšení FO a všichni byli spokojeni. Mít pořád nějaké katastrofické vize jako ty, tak pořád bydlím v chátrajícím baráku.

petrK reaguje na: pepa 7. 9. 2016 10.57

Nelíbí se mi především, že mi vytrvale tykáte, i když jsem Vás na to upozornil. Dále, nikde nepíši, že jsem proti údržbě domu, ale u nás to vždy šlo naprosto bez úvěrů, a poté, co se do výboru SVJ dost velkou manipulací dostal "odborník" zaměstnaný v bance, na vše si bereme úvěry, prvý úvěr "přeúvěrováváme" novým úvěrem, a aby se vlastníci nevyděsili, že něco nedejbože dluží, a necukli se, v rozpisu plateb vlstníků jsou splátky v důsledku úvěru maskovány jako zálohy, a to na rady dalších "odborníků" z řad "advokátů". Až dojde k problému, všichni tito "odborníci", "spolupracující odborníci" placení z peněz daňových poplatníků, se budou tvářit, jako že se jich to netýká. To už jsem všechno zažil na vlastní kůži, takže vím, o čem mluvím.

Úvěry pro SVJ či družstva považuji za naprosto zbytečné, zájem o ně je vyvolán pouze masivní reklamou bank, které z nich mají jako jediné prospěch.

pepa reaguje na: petrK 7. 9. 2016 12.02

Banka je firma jako každá jiná a funguje za účelem zisku. S různými poplatky u běžných účtů toho člověk moc nenadělá ale co se týče úvěrů, tam už si každý může sám rozhodnout "vzít/nevzít". A právě úvěry by měly být hlavním ziskem bank. Takže ano, mají z toho prospěch. Píšeš, že to u vás šlo bez úvěrů (do jisté doby). To by mě zajímalo co vše jste za ten čas "bez úvěrů" stihli na tom baráku udělat, když teď, jak tvrdíš jste samý úvěr. Asi nic moc, že? Asi ta doba "bez úvěrů" byla doba klidu, kdy nikdo nechtěl nic řešit a rekonstruovat.

Redakce Okolobytu.cz (celkem příspěvků: 232) reaguje na: petrK 6. 9. 2016 14.37

Dobrý den, petřeK,

klást dotazy a odpovídat zde může kdokoliv z příchozích. Ze strany redakce se vždy snažíme najít vhodného odborníka, který se v dané oblasti dlouhodobě pohybuje a má odpovídající zkušenosti a rozhodně se nejedná o žádnou uzavřenou lobistickou skupinu. Dotazy přicházejí od vás – návštěvníků fóra a naše skupina odborníků reaguje na tato založená vlákna. Na rozdíl od řady pokusů o čistě komerční vstupy se vždy snaží problém vysvětlit a nabídnout – ze svého pohledu a znalostí oboru – to nejlepší řešení. Okolobytu.cz je otevřené všem a nestraní nikomu. Také Váš názor zde má svůj otevřený prostor a přispívá k diskusi.

S pozdravem redakce Okolobytu.cz

Diskusní fórum průběžně sledujeme a kontaktujeme naše ověřené odborníky, abychom vám v co nejkratším čase přinesli požadované informace.

 Spolupracující odborník
petrK reaguje na: Redakce Okolobytu.cz 7. 9. 2016 11.05

Vážená redakce,

děkuji za to, že reagujete na mé příspěvky, asi jste přehlédli mou žádost o sdělení, kdo vše a jakými částkami tento portál financuje. Za tuto informaci děkuji předem.

Redakce Okolobytu.cz (celkem příspěvků: 232) reaguje na: petrK 7. 9. 2016 11.56

Dobrý den, PetřeK,

Okolobytu.cz je jedním z projektů společnosti Media Advice, s.r.o.. V rámci této skupiny je také financován. K tomu přispívají i inzertní plochy S-klik, které má na Okolobytu.cz pronajatý Seznam. Nemusíte se tedy obávat, že je financován z peněz daňových poplatníků.

Diskusní fórum průběžně sledujeme a kontaktujeme naše ověřené odborníky, abychom vám v co nejkratším čase přinesli požadované informace.

 Spolupracující odborník
petrK reaguje na: Redakce Okolobytu.cz 8. 9. 2016 9.25

O Media Advice, s.r.o.:

"Dodavatelům stavebních materiálů či technického zařízení budov a poskytovatelům služeb souvisejících s bydlením usnadňujeme prezentaci jejich nabídky cíleně těm čtenářům, kteří se o danou oblast aktivně zajímají. V současnosti jsou velkou skupinou potenciálních zákazníků především obyvatelé bytových domů, kteří plánují kompletní rekonstrukci – například výměnu oken a výtahu, zateplení vnějších stěn a střechy, přechod na vlastní zdroj vytápění nebo třeba vybudování střešní nástavby."

Takže Okolobytu.cz je nikoli "komplexní" informační portál, ale komerční informační portál, se kterými se v poslední době roztrhl pytel (hlavně zdravá výživa).

Kdo věří komerčním portálům, uvěří všemu. Argumentovat proti agentům žijícím z rekonstrukcí domů na úvěr, je boj s větrnými mlýny. Očekávám proto velký úspěch vašeho portálu. Očekávám další tragedie podobné té Frenštátské. Tam plastová okna stála šest lidských životů, z toho byli tři děti.

Váš PetrK


pepa reaguje na: petrK 8. 9. 2016 9.37

Vem si prášek, třeba se ti uleví :-)

petrK reaguje na: petrK 8. 9. 2016 9.48

Odpovíte mi na tento zcela zásadní dotaz pane "spolupracující odborníku", který se "dlouhodobě věnujete vzdělávání BD a SV ve finanční oblasti"?

PetrK

petrK reaguje na: petrK 8. 9. 2016 9.52

Omlouvám se, má připomínka směřovala na pana ing. Kouckého a na můj dotaz týkající se zajištění úvěrů pro SVJ.

PetrK

Ing. Ladislav Koucký, ČSOB (celkem příspěvků: 8) reaguje na: petrK 13. 9. 2016 10.46

Dobrý den,

protože jsem byl PetremK vyzván k reakci, považuji za slušnost odpovědět na jím položenou otázku, týkající se úvěrů, poskytovaných bankami SVJ. Nemám ambice, se pana PetraK snažit přesvědčit o tom, že i zadlužení může mít pozitivní význam – pokud je použito na smysluplný účel, který např. v případě SVJ může přinést úsporu nákladů na vytápění, zlepšení komfortu bydlení a tudíž i zvýšení tržní hodnoty bytů v opraveném domě. Na druhou stranu banky v této oblasti pouze reagují na poptávku SVJ po dlouhodobém financování za velice slušný úrok a dovolím si tvrdit, že pokud by úvěry se splatností až 20 let nebyly k dispozici, určitě by se ta původní šedivá sídliště nepodařilo tak rychle opravit a oživit. Současně ale musím dát PetroviK za pravdu v tom, že právní prostředí, které upravuje v ČR otázku spoluvlastnictví, činnosti a fungování SVJ, má hodně daleko k dokonalosti. Osobně považuji na jedné straně za správné, že v tak velkém společenství různých vlastníků musí panovat určitá demokratická pravidla, protože jinak by se nebyli schopni na ničem dohodnout – menšina se musí podřídit většině – a jak velká ta většina musí být, si každé SVJ může upravit ve svých stanovách. Setkal jsem se i se stanovami, kde např. se schválením přijetí úvěru museli souhlasit všichni vlastníci. Na druhou stranu za absolutně špatně upravené (resp. zákonem vůbec neupravené) považuji dvě stěžejní věci, ze kterých většina problémů SVJ pramení:

  1. V případě, kdy nějaký z vlastníků se dostane do situace, kdy není schopen už nic platit (natož hradit platby spojené se svým bydlením v rámci SVJ), je SVJ většinou až jedním z posledních věřitelů a na úhradu dluhů vůči SVJ, v řadě případů i po prodeji bytu dlužníka, nezbydou žádné prostředky. Přednostně jsou zaplaceny dluhy vůči státu nebo tomu, kdo měl na byt zapsáno zástavní právo (a nemusí to být vždy jen banka). Ve vyspělých zemích je zákonem dáno, že „SVJ“ (nebo spíše kondominium) je jedním z přednostně uspokojovaných věřitelů a že např. 25% výnosu z prodeje bytu v exekuci připadne přednostně na úhradu dluhů vůči SVJ. Absenci takové úpravy považuji za zásadní nedostatek, který ve svém důsledku vede k situaci, kdy ti slušní nakonec zaplatí dluhy dlužníka SVJ – a to bez ohledu na to, zda SVJ úvěr má či nikoliv.
  2. Druhou „nespravedlnost“ vidím v tom paragrafu, že každý vlastník ručí za závazky společenství - a to i přes to, že z pohledu věřitele je takový paragraf „příjemný“. Ani mně nedává smysl, abych ručil za něco, co jsem již dopředu (na rozdíl od vlastníků, např. se podílejících na splácení úvěru) už zaplatil. Jak už jsem ale uváděl ve svém článku, sám jsem se řadu let ptal různých renomovaných právníků, zda existuje nějaká cesta, jak se předmětného zákonného ručení zbavit. Bohužel nikdo mi nebyl schopen poradit nějakou schůdnou (a právně čistou) cestu.

K Vaší otázce, zda bankám stačí při úvěrování SVJ, že všichni vlastníci ručí za dluhy SVJ, musím konstatovat, že stačí. ČSOB se poskytování úvěrů bytovým družstvům a SVJ věnuje již 15 let a za tu dobu jsme poskytli cca 15 000 úvěrů v objemu přes 50 mld. Kč. Ze začátku jsme při průměrné zadluženosti na 1 byt do 50 000 Kč požadovali, aby vlastníci podepsali ručitelské prohlášení a při vyšší zadluženosti bylo úvěr možné poskytnout jen oproti zástavě bytu. Po nějakém čase jsme ale zjistili tři věci – jednak, že ručitelské prohlášení je vlastně to samé jako ručení vlastníků za dluhy ze zákona, že zadluženost na byt z titulu úvěru na rekonstrukci je daleko nižší než hodnota bytu a hlavně – že převážná většina SVJ má výbornou platební morálku a tudíž, že nějaké přehnané nároky na zajištění jsou zbytečné – resp. zbytečně zvyšují administrativu banky i členů SVJ. Dnes tak mohu říci, že ročně řešíme max. 20 problematických úvěrů u SVJ. Téměř u všech jsme ale schopni s klientem najít oboustranně přijatelné řešení, aby se problémy se splácením odstranily. Chce to ale vstřícnost z obou stran – banky i klienta. Za celých 15 let jsme museli přistoupit k soudní žalobě pouze u jednoho SVJ! Je samozřejmostí, že aby si banka mohla dovolit mít tyto úvěry zajištěné jen zákonným ručením, musí být opatrná již při poskytování úvěru a nespoléhat jen na to, že úvěr má nějak zajištěn. Přesto, že nikdo detailně nezkoumá, jaká je věková či profesní struktura lidí uvnitř SVJ, nikdy bychom neposkytli úvěr v okamžiku, kdy v domě je již problém s neplatiči, nefunkční výbor nebo když schválení přijetí úvěru není v souladu se zákonem a stanovami. Navíc ve většině případů se stávající příděl do „fondu oprav“ nemusí kvůli splácení úvěru navyšovat a lze předpokládat, že když vlastníci budou měsíčně platit stále stejně, že i jejich platební morálka by se neměla příliš změnit. Vývoj posledních 15 let potvrzuje, že tato naše úvaha byla správná.

A jen na závěr – bydlím také v domě, kde je SVJ a máme zatepleno, vyměněná okna i stoupačky a na všechno jsme si postupně naspořili, tzn. přes to, že jsem zaměstnanec banky, zodpovědný za nabídku pro SVJ, ctil jsem rozhodnutí většiny vlastníků k této cestě pozvolné rekonstrukce a nesnažil se je za každou cenu přesvědčit o tom, že úvěr by byl lepším řešením - i když dnes se potvrdilo, že kdybychom vše udělali najednou před 10 lety na úvěr, tak by nás to (zejména díky dřívějším úsporám z vytápění, nižšímu DPH a jiným cenám stavebních materiálů a prací v té době) vyšlo určitě levněji.


Ing. Ladislav Koucký se dlouhodobě věnuje vzdělávání BD a SV ve finanční oblasti

 Spolupracující odborník
Pavel (celkem příspěvků: 803) reaguje na: Ing. Ladislav Koucký, ČSOB 15. 9. 2016 1.07

V současné době je projednávána novelizace velmi nepovedeného NOZ jako ST 642.

Jedním z návrhů je:

„8. Za dosavadní § 1194 se vkládá nový § 1194a, který zní:

„(1) Společenství vlastníků má zástavní právo k jednotce k zajištění dluhu jejího vlastníka souvisejícího se správou domu a pozemku. Společenství vlastníků se může ze zástavy podle věty první uspokojit pouze do výše čtvrtiny výtěžku zpeněžení. Totéž zástavní právo mají také vlastníci jednotek, nevzniklo-li doposud společenství vlastníků.

(2) Zástavní právo podle odstavce 1 vzniká ke dni vzniku jednotky.

(3) Zástavní právo podle odstavce 1 se vztahuje pouze na dluhy, které se staly splatnými v posledních šesti měsících před prodejem jednotky, ledaže byly uplatněny osobou odpovědnou za správu domu a pozemku nebo vlastníkem jednotky u soudu a byla-li o tom na návrh osoby odpovědné za správu domu a pozemku nebo vlastníka jednotky učiněna poznámka ve veřejném seznamu.“.“.

Tolik k poznámce 1) Ing. Kouckého.

Údajně to má šanci projít.

Hezký den!



Redakce Okolobytu.cz (celkem příspěvků: 232) reaguje na: Pavel 15. 9. 2016 8.28

Dobrý den, Pavle, děkujeme Vám za aktuální informace,

s pozdravem redakce Okolobytu.cz

Diskusní fórum průběžně sledujeme a kontaktujeme naše ověřené odborníky, abychom vám v co nejkratším čase přinesli požadované informace.

 Spolupracující odborník
Korotsla reaguje na: KNovak 17. 5. 2016 5.34

Třeba odpověd na svojí otázku najdeš tady: http://www.skrtilek.cz/category/finance/uvery/

Partneři sekce

Raiffeisen stavební spořitelna Československá obchodní banka Modrá pyramida stavební spořitelna
Reagujete na původní dotaz: KNovak

Dobrý den, plánujeme rekonstrukci a chtěli bychom si vzít úvěr. Je možné neručit byty?