je nutný notář u změny stanov?

Legislativa 24 příspěvků Poslední příspěvek:
K.Gustav 29. 10. 2015 9.15

Dobrý den, je dnes nutný notář u změny stanov? Setkávám se s protichůdnými názory.

Děkuji.

 Mgr. Jan Eisenreich (celkem příspěvků: 17) reaguje na: K.Gustav 29. 10. 2015 10.16

O prázdninách bylo vydáno Usnesení Vrchního soudu v Praze, sp.zn.7 Cmo 79/2015, podle kterého není potřebný notářský zápis o změně stanov u těch SVJ, jejichž stanovy notáře při své změně přímo nevyžadují. Tento přelomový judikát přijala valná většina rejstříkových soudů a souhlasně se k němu staví i Ministerstvo pro místní rozvoj. Naše kancelář podávala návrh na zápis změn do rejstříku již pro několik desítek SVJ, u kterých proběhla změna stanov bez notářského zápisu a ve všech případech nám soud vyhověl. Lze tedy tvrdit, že notářský zápis skutečně není potřeba, pokud to stanovy přímo nevyžadují. To je velký rozdíl oproti roku 2014, kdy byly většině SVJ odmítány návrhy na zápis změn, pokud ke změně stanov nedošlo za přítomnosti notáře.

Mgr. Jan Eisenreich, právník z portálu www.zmenastanov.cz

Právník z portálu www.zmenastanov.cz

 Spolupracující odborník
Diana Škripková reaguje na: Mgr. Jan Eisenreich 16. 5. 2016 21.10

Dobrý den,

je prosím tato odpověď platná i dnes? Prosím o Váš komentář a předem děkuji!

Nyní mi přišla odpověď od správce našeho SVJ:

"již v říjnu minulého roku byl vydán judikát Vrchního soudu v Olomouci o tom, že schválit stanovy v souladu s novým občanským zákoníkem již nelze bez účasti notáře a notářského zápisu. Krajský soud v Brně začal vracet návrhy na založení nových stanov do sbírky listin s tím, že není přiložen notářský zápis. Vzhledem k tomu, že šlo v případě olomouckého a pražského vrchního soudu o opačné názory, kdy dodnes pražský vrchní soud notářský zápis nevyžaduje, vyčkával jsem, zda jejich názory nesjednotí Nejvyšší soud v Praze. Dosud se tak ale nestalo. Stanovy tedy, pokud se do konce roku soudy nesjednotí, budete muset schválit na jiném shromáždění za přítomnosti notáře."

Redakce Okolobytu.cz (celkem příspěvků: 189) reaguje na: Diana Škripková 16. 5. 2016 21.43

Dobrý den,

minulý týden jsme se účastnili setkání se zástupci MMR a mimo jiné zde zazněly i informace ohledně účasti notáře - ano, či ne? V tento okamžik došlo k poměrně kuriózní situaci, kdy skutečně existuje Usnesení Vrchního soudu v Praze, podle kterého není potřebný notářský zápis o změně stanov u těch SVJ, jejichž stanovy notáře při své změně přímo nevyžadují, jak píše Mgr. Jan Eisenreich.

Na druhou stranu má pravdu i Váš správce - právě z Olomouce pochází stanovisko, že bez účasti notáře a notářského zápisu nelze. Tedy zcela protichůdné stanovisko.

Praxe je podle několika oslovených právníků taková, že v Praze je poměrně vysoká šance, že uspějete bez notáře, na Moravě se údajně budou spíše přiklánět ke stanovisku soudu z Olomouce a účast notáře bude vyžadována. Žádné sjednocující a konečné stanovisko zatím nepadlo.

redakce Okolobytu.cz

Diskusní fórum průběžně sledujeme a kontaktujeme naše ověřené odborníky, abychom vám v co nejkratším čase přinesli požadované informace.

 Spolupracující odborník
Pavel (celkem příspěvků: 552) reaguje na: Diana Škripková 17. 5. 2016 23.05

Diano,

nekvalitní NOZ umožňuje mnoho protichůdných výkladů.

VS Praha setrvává na svém názoru, že notář není nutný (sp. zn. 7 Cmo 79/15 z 28.7.2015 a sp. zn. 7 Cmo 229/2015 z 26.10.2015). Druhý judikát se má stát pro svou závažnost "sbírkovým" judikátem.

VS Olomouc tvrdí pravý opak ve sp. zn. 8 Cmo 278/2015 z 22.9.2015. Proti tomuto usnesení bylo podáno dovolání sp. zn. 29 Cdo 5331/2015. Prý je již rozhodnuto, ale zatím jsem nenašel jak.

Hezký den!

Redakce Okolobytu.cz (celkem příspěvků: 189) reaguje na: Pavel 18. 5. 2016 13.46

Dobrý den, Pavle, dnes jsme zasílali na MMR žádost o aktuální stanovisko a máme přislíbenou odpověď.

S pozdravem redakce Okolobytu.cz

Diskusní fórum průběžně sledujeme a kontaktujeme naše ověřené odborníky, abychom vám v co nejkratším čase přinesli požadované informace.

 Spolupracující odborník
Redakce Okolobytu.cz (celkem příspěvků: 189) reaguje na: Pavel 24. 5. 2016 13.52

Dobrý den, Pavle,

již jsme obdrželi stanovisko z MMR, které i nadále doporučuje, aby si SVJ účast notáře při schvalování stanov pro jistotu zajistila.

Podrobnou odpověď MMR připravujeme do květnového e-letteru, přihlásit se k jeho odběru můžete zde: http://www.okolobytu.cz/newsletter.

Diskusní fórum průběžně sledujeme a kontaktujeme naše ověřené odborníky, abychom vám v co nejkratším čase přinesli požadované informace.

 Spolupracující odborník
Pavel (celkem příspěvků: 552) reaguje na: Redakce Okolobytu.cz 25. 5. 2016 16.23

Vážená redakce Okobytu,

MMR se to radí, nemají odpovědnost za rozhodnutí výboru SVJ.

Členy výboru ale stíhá § 159 NOZ a ve skoro každém SVJ je nějaký prudič, který čeká, aby mohl ukázat, jak výbor nehospodárně postupuje.

Proto se domnívám, že zvát notáře, pokud to nevyžadují stanovy, je v krajích pod VS Praha nejen zbytečné ale i špatné. VS již 2x vydal usnesení, že notář není potřeba a JUDr. Holejšovský z VS Praha svůj názor asi nezmění.

Na Moravě je to složitější. VS Olomouc svým usnesením č.j. Cmo 278/2015 na notáři trvá. NS bohužel dovolání z procesních důvodů odmítl (29 Cdo 5331/2015 z 28.4.2016).

Předpokládám, že dovolatel místo dovolání podá žalobu pro zmatečnost podle § 229/4 o.s.ř. a tím se vysvětlí právo i na Moravě.

Jinak citované sjednocující stanovisko slibuje JUDr. Brzobohatá z NS již několik měsíců, zatím jsem ho nezaznamenal.

Hezký den!

Redakce Okolobytu.cz (celkem příspěvků: 189) reaguje na: Pavel 25. 5. 2016 17.01

Dobrý den, Pavle, děkujeme za Váš komentář.

redakce Okolobytu.cz

Diskusní fórum průběžně sledujeme a kontaktujeme naše ověřené odborníky, abychom vám v co nejkratším čase přinesli požadované informace.

 Spolupracující odborník
Nová78 reaguje na: Diana Škripková 19. 5. 2016 19.06

Jsme z Prahy a máme zapsáno bez notáře.

PEK reaguje na: Nová78 20. 5. 2016 7.10

Jsme z Brna a nezapsali nás. Tak znovu a lépe /:

Pavel (celkem příspěvků: 552) reaguje na: PEK 20. 5. 2016 8.19

PEK,

prosím, napište kdy Vás nezapsali. Názory se vyvíjí poměrně rychle. Domnívám se, že v současné době by i na Moravě měli respektovat zákon.

Ale hodně záleží na soudním úředníkovi. V Praze také po vydání prvního judikátu VS Praha, že notář být nemusí, nějaká zmatená soudní úřednice odmítla zapsat. Tak se jí poslalo usnesení VS Praha a ona prozřela.

Hezký den!


PEK reaguje na: Pavel 20. 5. 2016 19.18

Dobrý den, Pavle, je to zhruba tři týdny. Teď tedy budeme muset znovu svolat schůzi s notářem. Předpokládám, že asi není možné, aby nám to posvětil na základě zápisu z toho posledního shromáždění?

Pavel (celkem příspěvků: 552) reaguje na: PEK 25. 5. 2016 16.32

PEK,

notář Vám neosvědčí skutečnost, u které nebyl.

Jakým způsobem Vám odmítli zápis? Zavolala teta, nebo dala něco na papír? Můžete něco ocitovat?

NS bohužel věcně nerozhodl o dovolání proti usnesení VS Olomouc a pouze dovolání odmítl z procesních důvodů (29 Cdo 5331/2015).

Ale snad bude podána žaloba pro zmatečnost a situace se vyjasní.

Já bych nespěchal a opakované shromáždění podle moravského výkladu NOZ bych udělal až na podzim. Třeba se narodí nějaký judikát nebo sjednocující stanovisko NS. Podle českého výkladu NOZ jste udělali vše, co nepovedený NOZ vyžadoval.


Hezký den!


Mgr. Jan Eisenreich (celkem příspěvků: 17) reaguje na: Diana Škripková 24. 5. 2016 13.38

Dobrý den, Diano,

v současné době je situace okolo přítomnosti notáře při změnách stanov bohužel značně nepřehledná. V oblasti, která spadá pod Vrchní soud v Praze (tedy zejména v Čechách) se má situace tak, že dle převažujícího právního názoru není účast notáře potřebná při změnách stanov u SVJ, které nemají výslovně ve stanovách napsáno, že je možné je měnit pouze notářským zápisem. Již jsme podávali návrh na zápis do rejstříku u několika desítek SVJ, kde proběhla změna stanov bez notáře a zatím nám rejstříkový soud (v Praze, Hradci Králové, Českých Budějovicích, Plzni i Ústí nad Labem) ve všech případech vyhověl. Nemůžeme však vyloučit, že v budoucnu nerozhodne nějaký soud jinak, je to ale nepravděpodobné - prozatím se tyto soudy řídí usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 28.7.2015 sp.zn.7 Cmo 79/2015. Krajně odlišná je situace na Moravě a ve Slezsku. Krajský soud v Brně nejprve přijímal změny stanov bez notáře, otočil však po vydání usnesení olomouckého Vrchního soudu, kterým NZ vyžaduje ve všech případech a které zde již bylo také diskutováno. Nyní v Brně téměř vždy NZ vyžadují. V Ostravě je situace ještě zamotanější - někdy tam návrh bez NZ vezmou, někdy ne. Dle interních informací by se v nejbližší době měl problematikou zabývat Nejvyšší soud, který chce vydat sjednocující stanovisko.


Právník z portálu www.zmenastanov.cz

 Spolupracující odborník
Vladimír Buk reaguje na: Diana Škripková 1. 6. 2016 23.20

Jak je možné, že dva vrchní soudy v tomto státě vydávají rozdílná stanoviska k účastni notáře na jednání při změně stanov. Očekávané sjednocení stanovisek se asi SVJ nedočkají, snad bude brzy schváleno zrušení jednoho VS a tím to snad bude vyřešeno. Zajímá mne i otázka platnosti termínu na provedení změny stanov do konce roku 2016- nebo to lze nějakým právním postupem odložit na pozdější termín ?

Pavel (celkem příspěvků: 552) reaguje na: Vladimír Buk 3. 6. 2016 16.15

Vladimíre,

1) pokud existují tak nekvalitní zákony jako je NOZ, zejména bytové spoluvlawstnictví, tak není divu, že existují rozdílné výklady. A když k tomu připočtete "kvalitu" soudů, tak je to jasné

2) zrušením jednoho z VS by se nic nevyřešilo, chyba je především v nejasných zákonech

3) termín pro změnu stanov do konce roku 2016 se asi formálně posouvat nebude. Zatím nebyl publikován ani návrh zákona, který by posun obsahoval. Na druhou stranu nepředpokládám, že by soudy vyzývaly desítky tisíc starých SVJ, že nemají změněné stanovy.


Hezký den!



Lake Lake reaguje na: K.Gustav 29. 10. 2015 20.19

Pane Gustave, právnické osoby nemají uloženu povinnost mít svůj zakladatelský dokument ve formě veřejné listiny. Takže dosavadní SVJ(2000) nemají takovou zákonnou povinnost. Takovou povinnost však mohou ukládat stanovy SVJ(2000). To závisí od obsahu konkrétních stanov: jestliže nevylučují změnu stanov soukromou listinou, pak je možné takto postupovat.

Nemusel jsem ani čekat na usnesení Usnesení VS 7 Cmo 79/2015, abych to měl potvrzeno. Vycházím přímo ze znění zákona.

Podotýkám, že u SVJ(2012) je situace jiná, neboť jde o jiné právnické osoby, upravené jiným zákonem než SVJ(2000). Pro "nová" SVJ, vznikající od 1.1.2014 požaduje NOZ kogentně stanovy jako veřejnou listinu.

Poznámka:

Na tomto webu je uveřejněn článek s neporavdivým obsahem - že údajně stávající SVJ(2000) mají povinnost měnit stanovy kvůli svému názvu. Viz http://www.okolobytu.cz/clanky/vetsinu-svj-ceka-zm.... Toto tvrzení není pravdivé a jde pouze o poplašnou zprávu. Autorovi onoho textu zjevně ušlo, že na SVJ(2000) (která jsou upravena zákonem č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů), nedopadá část NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Tedy nemají povinnost měnit název ve stylu SVJ(2012). Novela NOZ s tím nemá nic společného; novela NOZ je v této části zmatečná, když konstatuje, že stávající SVJ nemají povinnost, kterou nikdy neměly - ani před novelou.

Pavel (celkem příspěvků: 552) reaguje na: K.Gustav 30. 10. 2015 1.08

Pane Gustave,

zadání pro napsání NOZ bylo takové, že NOZ má být pro občany a nikoliv pro právníky a lingvisty. Pravý opak je pravdou. Korunu tomu dává část bytové spoluvlastnictví, která je úplný paskvil, kterou si každý vykládá, jak ho napadne. Ale pravda je, že se vytvořil velký trh pro různé pisálky drahých komentářů, přednašeče na drahých seminářích, advokáty, notáře, soudce etc.

Předpokládám, že účast notáře nemáte ve stanovách a jste SVJ vzniklé do 31.12.2013.

Potom existují dva judikáty.

Podle VS Praha účast notáře není nutná. Ale ve svém Usnesení 7 Cmo 79/2015 z 28.7.2015, podle mých informací z VS, meritorně neřešil otázku notáře, ale pouze odmítl odvolání, neboť směřovalo proti rozhodnutí, proti němuž není odvolání přípustné. JUDr. Holejšovský považoval za nutné v tomto Usnesení zveřejnit názor svého senátu, že notář není nutný. Praxe soudů ještě v 9/2015 byla taková, že notáře vyžadovaly.

Podle VS Olomouc je tomu naopak. Výňatek zdůvodnění připojuji.

Já se domnívám, že notář, za výše uvedeného předpokladu, není nutný, ale rád bych viděl něco z NS. Jinak si soudci nižších soudů budou soudit, jak je napadne.

Pod jaký Vrchní soud spadáte?

Hezký den!

_________________________________________________________________________________

Je skutečností, že pro společenství vlastníků jednotek vzniklá na základě zákona č. 72/1994 Sb. uvedený zákon neobsahoval ustanovení, že ke změnám zakladatelského jednání musí dojít ve formě veřejné listiny. Bylo to způsobeno specifickou situací, kdy na základě zákona č. 72/1994 Sb. docházelo ke vzniku společenství vlastníků jednotek přímo ze zákona, byly-li splněny zákonem stanovené podmínky, tedy bez ohledu na vůli vlastníků jednotek, kteří tato společenství tvořili. Situace se však zásadně změnila nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, podle něhož ke vzniku společenství dochází „standardním způsobem“ upraveným v ustanovení § 1200 tohoto zákona, tedy tak, že společenství nevzniká ze zákona splněním zákonných podmínek, ale že k jeho vzniku dojde zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek po založení na základě rozhodnutí vlastníků jednotek o schválení stanov, a stanovy musí mít (s výjimkou uvedenou ve třetím odstavci tohoto ustanovení) formu veřejné listiny. Je pak nepředstavitelná existence „dvojkolejnosti“, tedy stavu, kdy jiný právní režim by platil pro společenství vlastníků jednotek vzniklá před účinností nového občanského zákoníku a jiný pro společenství vzniklá po účinnosti tohoto zákona. Situaci lze přirovnat ke stavu vzniklému po nabytí účinnosti zákona č. 142/1996 Sb., kterým byl změněn obchodní zákoník, kdy podle ustanovení § 63 uvedeného zákona právní úkony týkající se založení, vzniku, změny, zrušení nebo zániku společnosti musely mít nadále písemnou formu s úředně ověřenými podpisy a zákon stanovil, pro které úkony se vyžaduje forma notářského zápisu, a dále toto ustanovení určilo, že pokud stanoví zákon formu notářského zápisu pro právní úkon, kterým se zakládá společnost, vyžaduje se forma notářského zápisu i pro změny jeho obsahu. Důsledkem této novelizace bylo mj., že o rozhodnutí valné hromady společnosti s ručením omezeným, jímž bylo rozhodnuto o změně společenské smlouvy, bylo třeba pořídit notářský zápis, a to i v případě společností, vzniklých před účinností tohoto zákona, u nichž pro právní jednání vedoucí k jejich založení zákon takovou formu nepředepisoval.

Lze rovněž dodat, že o racionálnosti některých ustanovení NOZ lze vést diskusi, jak o tom svědčí legislativní záměr velké „technické“ novely tohoto zákona.


Vladimír Buk reaguje na: K.Gustav 6. 9. 2016 23.54

Pan Pavel sdělil dne 2.9.2016 na Portálu SVJ , že je již k disposici nový judikát VS Praha k účasti notáře při změně stanov SVJ ? Snad to bude pro nás na Moravě přínosné.

franta reaguje na: Vladimír Buk 7. 9. 2016 8.14

Všichni tu řeší SVJ, ale nevšiml jsem si že by pan K.Gustav ve svém původním dotazu z roku 2015 něco takového zmínil. Proč si všichni myslí že existuje pouze SVJ a zapomínají že taky existuje BD.

Mgr. Jan Eisenreich (celkem příspěvků: 17) reaguje na: Vladimír Buk 9. 9. 2016 14.07

Dobrý den,

nejde o VS v Praze, ale o VS v Olomouci. Dle rozhodnutí VSOL (8 Cmo 202/2016) v důsledku porady soudců vrchních soudů bylo sjednoceno stanovisko, že formu notářského zápisu musí mít pouze rozhodnutí o změně stanov společenství vzniklých ode dne 1. ledna 2014, nikoliv však společenství dříve vzniklých. O tomto měly být informovány i rejstříkové soudy. Dle našich informací tedy budou jednotlivé rejstříkové soudy (tedy i KS v Brně a Ostravě) postupovat tak, že NZ nebude vyžadován.
Jan Eisenreich

Právník z portálu www.zmenastanov.cz

 Spolupracující odborník
Jaroslav reaguje na: Mgr. Jan Eisenreich 29. 11. 2016 9.36

V pátek 25.11.2016 nám přišlo zamítavé usnesení z krajského soudu v Ostravě a s tím požadavek na notářský zápis.

Takže je pořád někde rozpor...

Pavel (celkem příspěvků: 552) reaguje na: Jaroslav 29. 11. 2016 10.31

Jaroslave,

pokud jste SVJ vzniklé do konce roku 2013 a nemáte nutnost notáře uvedenu ve stanovách, tak soud postupoval v rozporu s právem.

V usnesení by mělo být poučení jak postupovat dál. Braňte se, nikdo jiný to za Vás neudělá.

Držím palce.

Hezký den!

Partneři sekce

Raiffeisen stavební spořitelna Dostupnyadvokat.cz
Reagujete na původní dotaz: K.Gustav

Dobrý den, je dnes nutný notář u změny stanov? Setkávám se s protichůdnými názory.

Děkuji.