Sklep náležící k bytu

Legislativa 14 příspěvků Poslední příspěvek:
Jita (celkem příspěvků: 3) 30. 7. 2014 22.41

Dobrý den, moc prosím o radu jak postupovat. Koupila jsem byt v domě SVJ. Podle pasportu přiloženém na katastrálním úřadu k Prohlášení vlastníka mi k bytu náleží sklep a část půdy. Sklep, který mi podle pasportu náležel, jsem si zaplnila (2 plyšové koberce, skříňky…) a uzamkla. Delší dobu jsem do něj nepotřebovala jít, až nyní, když jsem se rozhodla koupit si kolo. Tedy prvně jsem chtěla do sklepa nahlédnout a zjistit, jak tam kolo umístím. Avšak když jsem chtěla svůj sklep otevřít, byla jsem velmi nemile překvapena, že mi nepasuje můj klíč k zámku.Hledala jsem jiný, ale žádný nepasoval, nezbylo mi tedy nic jiného, než pozvat zámečníka, aby mi nepasující zámek násilně otevřel. A co jsem zjistila? Můj sklep mi byl kompletně vykraden. A místo mých věcí zde kralovala cizí skříň s cizími věcmi. Zavolala jsem policii. No a vlastník skříně, jenž byl vlastníkem jiného bytu v domě, pak policii prohlásil, že když si do nezamčené kóje dal svoji skříň, byla sklepní kóje již prázdná (nevěřím, ale to je věcí policie najít zloděje). Poté jsem vetřelce vyzvala, aby moji kóji vyklidil. On místo toho, aby se přestěhoval do své kóje, jež náleží k jeho bytu, tak zůstal i nadále v mé kóji a znovu si ji zamkl. Prosím, co mám udělat, abych se domohla, svého sklepu??

Lake Lake reaguje na: Jita 31. 7. 2014 6.36

Neexistuje nic, co by se nazývalo „Váš sklep“. Neexistuje žádný „pasport přiložený k prohlášení vlastníka“. Není zřejmé co je z právního hlediska míněno slovy „… mi k bytu náleží sklep a část půdy“. Napřed si tedy zjistěte skutečnosti, bez iluzí a neurčitých označení.

Jaké jsou skutečné právní vztahy zjistíte ze samotného prohlášení vlastníka budovy. Najděte v něm část popisující společné části domu a část popisující Vaši bytovou jednotku. Pak nám sem napište (citujte) tyto části PVB.

Jita (celkem příspěvků: 3) reaguje na: Lake Lake 2. 8. 2014 22.33

Děkuji za odpověď, Váš styl mne sice trochu zaskočil, ale následně donutil se věcí zabývat trochu blíže.

  1. Cituji z mé kupní smlouvy:

Na základě této smlouvy prodává X.X. : .....vymezenou bytovou jednotku č.575/8 v domě č.p. 575 umístěnou v 3. nadzemním podlaží domu o velikosti 1+1. Bytová jednotka je o CELKOVÉ VÝMĚŘE 29,90 m2 a skládá se z kuchyně, pokoje, koupelny, předsíně, spíže a SKLEPA.

Dále pak cituji z prohlášení vlastníka budovy: 8.jednotka č.575/8 – byt 1+1 umístěný v 3. podlaží domu celková plocha s příslušenstvím je 29,90 m2 Jednotka č. 575/8 se skládá z kuchyně 7.30 m2, pokoje 15.40 m2, předsíně 1.80 m2, koupelny 3.10 m2, spíže 0.5 m2 a SKLEPA 1.80 m2. Vybavení jednotky :............... K vlastnictví jednotky č. 575/8 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 29.90/ 253.55 m2, tj. 1179/10000 na společných částech budovy.

K prohlášení vlastníka je pak přiložen situační plánek (= pasport)s vymezením mimo jiné i sklepních prostor, ve kterém je přesně určeno umístění sklepní kóje náležící k bytu č. 575/8.

Prosím tedy po tomto upřesnění o odpověď. Děkuji.

Lake Lake reaguje na: Jita 3. 8. 2014 17.07

Děkuji vám za upřesnění.

V prvním i druhém příspěvku píšete o sklepu i o sklepní kóji. To není totéž.

Sklep může být součástí bytu pouze jde-li o samostatnou místnost v domě. Tedy o prostor, ohraničený stěnami, stropem a podlahou a opatřený uzavíratelnými dveřmi. Pouze v tom případě jde o místnost a součást bytu ve Vašem vlastnictví.

Používáte ovšem zároveň označení „sklepní kóje“. To není místnost a není součástí bytu. Její podlahovou plochu nelze vůbec započítat do podlahové plochy bytu. Sklepní kóje je pouze vymezený preostor ve společné místnosti domu. Není ve Vašem vlastnictví.

Takže napřed prosím ozřejměte, zda se jedná o místnost (sklep) s pevnými stěnami, nebo o sklepní kóji (součást větší společné místnosti, oddělena pouze přepážkami). Na tom závisí zda máte k tomuto prostoru nějaká práva, případně jaký je rozsah těchto práv.

Při tom platí, že obsah kupní smlouvy je bezvýznamný. Význam může mít jedině prohlášení vlastníka budovy, ovšem to je zjevně vadné: jednou označuje tentýž prostor jako sklep, podruhé jako sklepní kóji.

Rozhodující je pouze stavebně technický stav budovy.

, by muselo jít

Jarmila reaguje na: Lake Lake 3. 8. 2014 20.56

Není to samostatná místnost, jen prostor rozdělen dřevenýma laťkami, jinak všude uvedeno jako sklap

Jita (celkem příspěvků: 3) reaguje na: Lake Lake 3. 8. 2014 21.35

Takže doplňuji „můj“ SKLEP vymezený v situačním plánku (pasportu) je sklepní kóje, oddělená od společné části sklepa pletivem a kartonovým papírem, uzamčená visícím zámkem. Děkuji za odpověď, jak postupovat, abych mohla i nadále užívat svůj sklep, který mi byl v prohlášení vlastníka vymezen.

Lake Lake reaguje na: Jita 3. 8. 2014 22.27

Takže platí co jsem napsal: žádný sklep nevlastníte. Nejde ani o „součást bytu“. Prohlášení vlastníka budovy je vadné, jestliže k podlahové ploše místností bytu připočítává prostor, který není místností a navíc je celý společný.

Jedná se tedy jen o sklepní kóji, která je (stejně jako celá sklepní místnost) společnou částí domu. Máte pouze užívací právo k vymezené části společného prostoru v jedné z místností domu. Nejde tedy o vlastnické právo, jak jste se domnívala.

Pokud prohlášení vlastníka obsahuje jednoznačné určení která sklepní kóje je v užívání vlastníka kterého bytu, pak celkem lehce prokážete Váš nárok. Vašeho práva na užívání prostoru označeného v prohlášení vlastníka se můžete domáhat buď svépomocí (vyklizení a uzamčení), nebo u SVJ, které je správcem společných částí, nebo i soudně.

Pro úplnost podotknu, že kdyby se skutečně jednalo o sklep (tedy o místnost), byla by Vaše právní ochrana mnohem silnější. Zabrání místnosti, která je součástí bytu, by bylo trestným činem podle zákona č. 40/2009 Sb. trestní zákoník: § 208 Neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru.

Jarmila Hejlová reaguje na: Jita 1. 8. 2014 19.16

Připojuji se k dotazu na sklep, taky máme sklepní kóji připočtenou k podlahové ploše bytu. Byt 55,4 a sklep 1,6 celkem podíl 570 ale náše SVJ nevyúčtovává zálohy podle podílu, a nikde neuznává podíl domu ale služby podle vchodu, energii podle osobobytu.

 r3group (celkem příspěvků: 58) reaguje na: Jita 13. 8. 2014 16.49

Vážená paní Jitko,

jak již zaznělo v reakci na Váš příspěvek: v případě vymezení jednotky (resp. výpočtu podlahové plochy) je skutečně rozhodující stavební ohraničení jednotky či místností mimo hlavní obytný prostor. To ve Vašem případě není splněno, neboť sklepní kóje není vymezena obvodovými stěnami.

Zjevně však nikdo prohlášení vlastníka jako vadné zatím nenapadl a tudíž se jím nadále řídíte a jsou Vám dle nesprávně vypočítané podlahové plochy určené příspěvky na správu a provoz domu. S ohledem na tuto skutečnost a s ohledem na přesnou specifikaci Vaší sklepní ve schématu přiloženém k prohlášení vlastníka, se můžete dožadovat výkonu svých práv.

Druhá věc je ale samozřejmě vymahatelnost těchto práv. Lze jedině doporučit, abyste do záležitosti zapojila jak výbor Vašeho SVJ, tak správce a vyklizení sklepní kóje se i jejich prostřednictvím dožadovala.

S pozdravem Mgr. Ivana Pitrová R3 group, s.r.o.

R3 group, s.r.o. Správa nemovitostí a bytový facility management www.r3group.cz

 Spolupracující odborník
Ondřej reaguje na: Jita 5. 8. 2016 6.06

Dobrý den, měl bych spíše dotaz na p. LAKE :) chtěl bych se Vás zeptat kde mohu najít kolik sklepů k bytové jednotce patří. Podle starších plánů k domu májí dvě bytové jednotky třaba přiřazené tři sklepy a někdo jen jeden. Mohu tedy někde najít jak to má opravdu být a kolik sklepů má doopravdy náležet ke které jednotce?! Děkuji.

JUDr. Tomáš Pacner (celkem příspěvků: 11) reaguje na: Ondřej 5. 8. 2016 11.16

Z Vašeho dotazu jednoznačně neplyne, zda se jedná o dům rozdělený na jednotky a podle jakého právního předpisu dům rozdělen je ( podle zákona 72/1994 Sb , nebo NOZ ).
Vzhledem k tomu, že hovoříte o jednotkách, budu vycházet z předpokladu, že dům podle jednoho z výše uvedených právních předpisů rozdělený je a jednotky v něm tedy vznikly. V takovém případě záleží na tom, jak jsou sklepy technicky řešeny.

Pokud se jedná o stavebně oddělený prostor jednotlivých sklepů, měl by sklep být součástí konkrétní jednotky a údaj o tom, zda jednotka sklep má, a zda jeden či více, byl měl být uveden v "prohlášení vlastníka" a rovněž i v nabývacím titulu ( kupní smlouvě, darovací smlouvě atd.). V případě tohoto řešení je sklep ve výlučném vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky jako součást jeho bytu a jedná se prakticky o neměnný stav.

Technické řešení sklepů však může být proveden i tak, že se stavebně jedná o jeden prostor, který je rozdělen pouze lehkou dřevěnou či kovovou konstrukcí, případně obdobným způsobem, na jednotlivé sklepní kóje. V takovém případě sklep není součástí bytu, ale jedná se o společný prostor ve vlastnictví všech vlastníků jednotek, který je na základě jejich ústní či písemné dohody rozdělen k užívání jednotlivým vlastníkům bytu.
Údaj o tom může, ale také nemusí být uveden v prohlášení vlastníka a je možno užívání sklepních kójí dohodou spoluvlastníků změnit. Rozhodnutí o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky patří podle § 1208, písm f/6 NOZ do působnosti shromáždění (vlastníků).

Odborník v oblasti realitního poradenství a SVJ ve společnosti RAK CZ a.s.

 Spolupracující odborník
Ondřej reaguje na: JUDr. Tomáš Pacner 5. 8. 2016 12.49

Dobrý den,

ano, jak píšete, dům je rozdělený na bytové jednotky a funguje zde SVJ. Když jsme se přistěhovali (koupí bytu) prodejce nám jen sdělil, že k bytové jednotce náleží dva sklepy (prostory odděleny cihlovou zdí, dveře jsou z pletiva na visací zámek.). V kupní smlouvě bohužel nešťastně prodávající zmínil, že k bytové jednotce náleží jen sklep a přitom máme dva sklepy jako ostatní vlastníci. Jde však o to, že se našli starší plány domu kde vak k našemu bytu jsou přiděleny tři sklepy a někdo má jen jeden (nyní mají všichni dva). Chtěl bych proto zjistit opravdovou skutečnost kolik sklepů opravdu ke které bytové jednotce náleží či si to jen při prodeji bytů nějak rozdali jak se jim hodilo.

Mgr. Šavkunová reaguje na: Jita 22. 10. 2016 10.19

Máme skoro stejnou situaci, koupili jsme si byt, převzali ho, zároveň i klíče od sklepa. V kupní smlouvě je uveden nárok na využívání sklepní kóje, ale číslo není uvedeno. Během rekonstrukce bytu jsme moc do sklepu nechodili, ale manžel tam náhodně šel a zjistil, že sklep je zavřen, ale zámek není náš.

Ozval se pan z půdního bytu, že sklep je jeho, podle čísla, prý číslo bytu musí být stejné s číslem sklepu.

Předseda SVJ tvrdí, že to je pravda, avšak sklep číslo 1 neexistuje, a podle dokladu z katastru pán z půdního bytu vůbec nemá na sklep nárok.

Na to předseda říká, že byly sklepy zbourané a předělané, prý jsou na to nějaké doklady, které ale nikdo nemá.

Pan z půdního bytu i přesto, že už má největší sklep, chce ještě náš, a schválně tam nastěhoval své věcí.

My jsme tam nic neměli.

Prosím o radu, předem děkuji.

Jedině co mne napadá, tak přeložit jeho věci zpátky a tase vyměnit zámek.



Mgr. Eva Decroix, Právní poradna Annonce (celkem příspěvků: 15) reaguje na: Mgr. Šavkunová 25. 10. 2016 8.52

Dobrý den,

situace je absurdní. Avšak, i za situace, že vlastnictví ke sklepu je dle výpisů z katastru nesporné, neměli byste do sklepa sami vstupovat. Legálně správnou cestou je podání žaloby na vyklizení.

Pokud se však rozhodnete sklep vyklidit, učiňte tak za přítomnosti svědků a věci složte někam, kde nebudou ohroženy.

S pozdravem

Eva Decroix

Eva se specializuje na bytová družstva (BD) a společenství vlastníků jednotek (SVJ). Denně se ale zabývá otázkami občanského, pracovního, rodinného, obchodního a trestního práva, a tak se jí můžete zeptat na cokoliv, co souvisí s právem. Chce totiž dělat právo lidsky a pro lidi, a proto pomáhá řešit případy v Právní poradně Annonce.

 Spolupracující odborník

Partneři sekce

Raiffeisen stavební spořitelna Dostupnyadvokat.cz
Reagujete na původní dotaz: Jita

Dobrý den, moc prosím o radu jak postupovat. Koupila jsem byt v domě SVJ. Podle pasportu přiloženém na katastrálním úřadu k Prohlášení vlastníka mi k bytu náleží sklep a část půdy. Sklep, který mi podle pasportu náležel, jsem si zaplnila (2 plyšové koberce, skříňky…) a uzamkla. Delší dobu jsem do něj nepotřebovala jít, až nyní, když jsem se rozhodla koupit si kolo. Tedy prvně jsem chtěla do sklepa nahlédnout a zjistit, jak tam kolo umístím. Avšak když jsem chtěla svůj sklep otevřít, byla jsem velmi nemile překvapena, že mi nepasuje můj klíč k zámku.Hledala jsem jiný, ale žádný nepasoval, nezbylo mi tedy nic jiného, než pozvat zámečníka, aby mi nepasující zámek násilně otevřel. A co jsem zjistila? Můj sklep mi byl kompletně vykraden. A místo mých věcí zde kralovala cizí skříň s cizími věcmi. Zavolala jsem policii. No a vlastník skříně, jenž byl vlastníkem jiného bytu v domě, pak policii prohlásil, že když si do nezamčené kóje dal svoji skříň, byla sklepní kóje již prázdná (nevěřím, ale to je věcí policie najít zloděje). Poté jsem vetřelce vyzvala, aby moji kóji vyklidil. On místo toho, aby se přestěhoval do své kóje, jež náleží k jeho bytu, tak zůstal i nadále v mé kóji a znovu si ji zamkl. Prosím, co mám udělat, abych se domohla, svého sklepu??